Доля в квартире — самостоятельный объект гражданского оборота, но при её продаже возникает налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Нужно ли платить этот налог, как рассчитать его размер и когда можно освободиться от уплаты — разбираемся подробно;

Когда продажа доли НЕ облагается НДФЛ

Минимальный срок владения

Если вы владели долей (или квартирой целиком) ≥ 3 или ≥ 5 лет (в зависимости от способа получения), доход от продажи освобождается от НДФЛ полностью.

• 3 года — если доля получена:
  • по наследству или в дар от близких родственников;
  • в результате приватизации;
  • по договору пожизненного содержания.
• 5 лет — во всех остальных случаях (например, куплена).

Важно: если вы дополнительно выкупили другие доли или получили их в дар, отсчёт идёт с даты регистрации первой доли (по данным «Журнал Самолёт Плюс»).

Семейная льгота «семьи с детьми»

Если на момент сделки у продавца двое и более детей, а также соблюдены условия:

1. в течение календарного года продано и куплено другое жильё;
2. общая площадь нового жилья больше проданного;
3. на дату продажи ни один член семьи не владеет долей ≥ 50 % в другом жилье большей площади (по данным «РБК Недвижимость»).

Тогда НДФЛ не платится при любой стоимости доли.

Когда придётся платить НДФЛ

Если минимальный срок не выдержан и не действует семейная льгота, придётся заплатить 13 % (или 15 % при доходе > 5 млн руб. за год) с суммы дохода, но:

• можно уменьшить налоговую базу;
• можно использовать имущественный вычет.

Как рассчитать налоговую базу

Вариант 1. Цена по договору или 70 % кадастровой стоимости

Налоговая выберет бОльшую величину:

• фактическую цену из договора купли-продажи;
• или 70 % кадастровой стоимости доли (если цена занижена).

Пример: кадастровая стоимость доли 2 млн руб., а в договоре указано 1 млн руб. Налоговая примет 1,4 млн (2 × 70 %) как базу.

Вариант 2. Вычет или расходы

Вы выбираете, что уменьшит базу:

1. Имущественный вычет — 1 000 000 руб. на всю квартиру, распределяемый между долями пропорционально долям.
2. Документальные расходы — сумма, которую вы когда-то заплатили за долю.

Пример 1: продали долю за 1,5 млн руб., расходы на покупку 1,2 млн руб. Налог = (1,5 – 1,2) × 13 % = 39 000 руб.

Пример 2: продали долю за 800 000 руб., вычет 1 млн руб. База = 0 руб., налог = 0 руб.

Особенности долевой собственности

• Каждый собственник своей доли может заявить вычет 1 млн руб. на свою долю, даже если квартира общая.
• Если квартира была приватизирована ≥ 3 года назад, продажа любой доли освобождается от налога.
• Если квартира с детскими долями, то при продаже и одновременной покупке нового жилья вы можете заявить семейную льготу, избежав НДФЛ даже по детским долям.

Сроки и порядок уплаты

1. До 30 апреля 2027 г. подать декларацию 3-НДФЛ за 2026 г.
2. До 15 июля 2027 г. уплатить налог (если он возник).

Пошаговая инструкция владельцу доли

1. Определите дату первой регистрации доли → вычислите срок владения.
2. Проверьте семейные льготы: количество детей, условия «купли-продажи».
3. Сравните стоимость по договору с 70 % кадастровой.
4. Выберите: вычет 1 млн руб. или документальные расходы.
5. Заполните 3-НДФЛ (при необходимости) и подайте в ФНС.

Частые вопросы

• Доля стоит < 1 млн руб., платить налог?
  Если срок владения < 3/5 лет, то налог применяется, но вычет 1 млн руб. может свести базу к нулю.
• Инвалид освобождён от НДФЛ?
  Нет, законодательство 2026 г. такой льготы не предусматривает.
• Можно ли «разбить» сделку на доли?
  Можно, но налоговая всё равно посмотрит сумму, полученную каждым собственником, и применит вычет пропорционально доле.