Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.

Краткий ответ на главный вопрос

Статус «пенсионер» сам по себе не освобождает от уплаты НДФЛ при продаже квартиры. Если с момента регистрации права собственности прошло:

• менее 3 лет (для квартиры, полученной по наследству, приватизации, договору пожизненного содержания или дарению от близкого родственника), или
• менее 5 лет (для всех остальных квартир, купленных после ),

— то налог начисляется и подлежит уплате. Однако пенсионеры могут применять те же вычеты и льготы, что и другие налоговые резиденты РФ, а также имеют «пенсионный бонус» в виде переноса вычета на три предшествующих года.

Как рассчитать налог к уплате

Формула:

(Цена продажи − Налоговый вычет) × 13 % = НДФЛ к уплате

Варианты вычета:

1. Фиксированный вычет — 1 000 000 рублей (п. 1 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
2. Фактические расходы на приобретение этой же квартиры (имеющиеся документы: ДКП, выписка из ЕГРН, платежные поручения).
3. Комбинация: если после продажи куплена новая квартира в том же налоговом периоде, можно зачесть «покупочный» вычет (до 2 000 000 рублей) против дохода от продажи (письмо ФНС РФ от № КЕ-4-3/5392).

Примеры расчёта

Пример 1. Часто встречающийся

Условия:
• Пенсионер купил квартиру в 2024 году за 3,5 млн руб.
• В 2025 году продал её за 4,2 млн руб.

• В 2025 году купил другую квартиру за 4,0 млн руб.

Расчёт:

• Доход от продажи: 4,2 млн
• Вычет по расходам: −3,5 млн
• База НДФЛ: 0,7 млн
• НДФЛ = 0,7 × 13 % = 91 000 руб.
• Одновременно пенсионер заявляет покупочный вычет 2 млн, и 260 тыс. руб. «возвращается». В итоге переплаты нет: 91 000 − 260 000 = 0 руб. к уплате, 169 000 руб. можно получить в виде возврата.

Пример 2. Квартира получена по наследству <3 лет

Условия:
• Квартира досталась по наследству в 2023 году.
• Продана в 2025 году за 6 млн руб.
• Документов о расходах нет.

Расчёт:

• Применён фиксированный вычет 1 млн руб.
• База: 6 − 1 = 5 млн
• НДФЛ = 5 × 13 % = 650 000 руб.
• Если в том же 2025 году пенсионер купит жильё минимум на 2 млн, он сразу уменьшит базу на 2 млн → 3 млн → НДФЛ 390 тыс. руб.

Пошаговая инструкция по декларированию и уплате

1. До 30 апреля 2026 г. подать декларацию 3-НДФЛ за 2025 год (если квартира продана в 2025).
2. В приложении 6 указываете применяемые вычеты.
3. В приложении 7 — покупочный вычет при одновременной покупке.
4. До 15 июля 2026 г. уплатить рассчитанный налог (если зачёт не перекрыл всю сумму).
5. Одновременно подаётесь на возврат «излишне» удержанного НДФЛ через заявление на зачёт (ФНС сама перекроет).

Особенности для работающих и неработающих пенсионеров

Какие документы понадобятся

• Декларация 3-НДФЛ (электронная или бумажная).
• Копии ДКП продажи и покупки.
• Копии ЕГРН/КПТ свидетельств.
• Документы, подтверждающие расходы (платежки, выписки из банка).
• Заявление на зачёт/возврат.
• Паспорт, ИНН, СНИЛС.

Частые ошибки и мифы

1. Миф: «Пенсионеры вообще не платят налог с продажи». — Ошибка.
2. Миф: «Если квартира единственная, налога нет». — Не верно; единственность влияет только на срок 3/5 лет, но не на освобождение.
3. Ошибка: Забыть заявить вычет по покупке → переплата.
4. Ошибка: Подавать декларации только за один год при «пенсионном переносе». — Подавайте сразу за 3 предыдущих года, чтобы вернуть всё сразу.

Краткий чек-лист

☐ Определите срок владения.
☐ Если меньше льготного → выберите вычет (1 млн или расходы).
☐ Если одновременно купили жильё → заявите покупочный вычет до 2 млн.
☐ Подготовьте 3-НДФЛ до 30 апреля.
☐ Проверьте зачёт → уплатите остаток до 15 июля.

Юридическая справка

Нормативная база: гл. 23 НК РФ (ст. 217.1, 220, 214.1), письмо ФНС РФ № КЕ-4-3/5392 от , Федеральный закон от № 372-ФЗ (изменения в сроках владения).

Если остались вопросы, обратитесь к налоговому консультанту или в любое отделение ФНС с пакетом документов — специалисты помогут заполнить декларацию бесплатно.