В 2026 году многие россияне, получившие жильё по наследству, задаются вопросом: «Придётся ли платить НДФЛ, если я продам эту квартиру?» Краткий ответ, в большинстве случаев налог платить не придётся, но есть важные нюансы. Разберёмся по шагам.
Содержание
- Базовые правила: когда НДФЛ не платится
- Как считается минимальный срок владения после наследства
- Исключения для «единственного жилья» и семей с детьми
- Что делать, если срок ещё не прошёл: вычеты и «квартирный взаимозачёт»
- Пошаговая инструкция по заполнению 3-НДФЛ при необходимости
- Главные советы и подводные камни
Базовые правила: когда НДФЛ не платится
- 5-летний срок владения. Если квартира находилась в вашей собственности 5 и более лет, доход от её продажи полностью освобождается от НДФЛ (ст. 217.1 НК РФ).
- 3-летний срок — для ряда исключений. Его достаточно, если:
- жильё получено по наследству или дарению от близкого родственника;
- квартира — единственное жильё на момент продажи;
- продавец воспользовался «семейной льготой» (см. п. 3).
Как считается минимальный срок после наследства
Важно: период владения начинаётся не с даты вступления в наследство, а с даты открытия наследства — дня смерти наследодателя (ст. 1114, 1152 ГК РФ).
Пример: Бабушка умерла . Вы оформили квартиру на себя . Для налоговой «часы тикают» с . Значит, 3-летний срок истечёт , а пятилетний — .
Исключения для «единственного жилья» и семей с детьми
3.1 Единственное жильё
Если на момент продажи у вас не было другой квартиры (ни в собственности, ни в долевой), применяется льготный 3-летний срок.
3.2 Семейная льгота с 2022 г.
Семьи с детьми могут не платить НДФЛ при одновременной продаже и покупке жилья. Условия:
- дети, несовершеннолетние;
- новая квартира куплена в том же налоговом периоде, что и продажа старой;
- общая площадь нового жилья больше или стоимость выше.
Такой «взаимозачёт» оформляется в 3-НДФЛ, но декларация не содержит налог к уплате.
Что делать, если срок ещё не прошёл
4.1 Имущественный вычет
Можно уменьшить налогооблагаемую базу:
- 1 000 000 ₽, фиксированный вычет (ст. 220 НК РФ, пп. 1 п. 2);
- Документированные расходы (например, доля в ипотеке наследодателя, капремонт) — если они превышают 1 млн ₽.
4.2 «Квартирный взаимозачёт»
При продаже и покупке недвижимости в одном году можно зачесть вычет покупки (максимум 2 000 000 ₽) против налога с продажи.
Пошаговая инструкция по заполнению 3-НДФЛ
- Проверьте срок владения. Если 3 (или 5) лет прошло — ничего не подаёте.
- Соберите документы:
- Свидетельство о праве на наследство или выписка ЕГРН;
- ДКП продажи;
- Чеки/договоры на ремонт (если применяете расходы);
- ДКП покупки новой квартиры (если семейная льгота).
- В ЛК ФНС «Мои налоги» выберите: «Подать 3-НДФЛ» → «При продаже имущества».
- Укажите:
- Доход от продажи (по ДКП);
- Применяемый вычет (1 млн ₽ или расходы);
- Вычет за покупку (если есть).
- Отправьте до 30 апреля следующего года, а налог (если останется) — до 15 июля.
Главные советы и подводные камни
- Не путайте «дату оформления» и «дату открытия» наследства — от неё считается срок.
- Внимательно к штампам ЕГРН: если квартира была долевой наследственной массой, срок считается с дня полной регистрации права, а не с даты вступления в наследство.
- Семейная льгота одобряется только при покупке второго жилья в тот же год, иначе придётся платить НДФЛ и потом подавать заявление на возврат.
- Не продаёте «слишком дешёво»: если цена в ДКП < 70 % кадастровой, налог возьмут от 70 % кадастра.
Если квартира получена по наследству и выдержан минимальный срок (3 или 5 лет), продавать можно без налога и декларации. В остальных случаях применяйте вычеты или «взаимозачёт» — это позволит полностью или частично избежать НДФЛ. Всегда сохраняйте документы и при необходимости консультируйтесь с налоговым специалистом;