Краткий ответ: сама по себе покупка квартиры никакого налога не вызывает. Налог платится только тогда‚ когда вы продаёте объект недвижимости. Однако при покупке‚ наоборот‚ вы получаете право на имущественный налоговый вычет‚ который может существенно снизить вашу налоговую нагрузку в будущем.
Содержание
- Налог при покупке: есть или нет?
- Налог при продаже свыше 1 млн ₽
- Имущественный вычет 1 млн ₽: правила и подводные камни
- Пример расчёта НДФЛ при продаже за 3 млн ₽
- Чек-лист для продавца/покупателя 2026
Налог при покупке квартиры: есть или нет?
- ✅ Нет никакого налога за сам факт приобретения недвижимости‚ даже если стоимость квартиры превышает 1 млн рублей.
- ✅ Покупатель может воспользоваться двумя видами вычетов:
- Вычет по расходам на покупку, до 2 млн ₽ (возврат 13 % = до 260 тыс. ₽).
- Вычет по процентам по ипотеке — до 3 млн ₽ (возврат 13 % = до 390 тыс. ₽).
- ⚠️ Право на вычет возникает только после регистрации права собственности в Росреестре;
Налог при продаже недвижимости свыше 1 млн ₽
Когда платить
| Срок владения | Нужно ли платить НДФЛ? |
|---|---|
| Меньше 3 лет (или 5 лет‚ если приобретена после ) | Да‚ 13 % или 15 % с дохода |
| От 3/5 лет и более | Нет‚ доход освобождён |
Ставки НДФЛ в 2025–2026 гг.
- 13 %, если общий доход за год ≤ 2‚4 млн ₽.
- 15 % — на превышение над 2‚4 млн ₽ (прогрессивная шкала).
Имущественный вычет 1 млн ₽: правила и подводные камни
Что это такое
Государство позволяет уменьшить доход от продажи на 1 млн рублей один раз в календарный год. На остаток начисляется НДФЛ.
Альтернатива вычету 1 млн ₽
Вы можете уменьшить доход на фактические расходы‚ если у вас есть документы (ДДУ‚ акты приёма-передачи‚ чеки‚ выписки из банка). Выбирайте тот вариант‚ который даст большую выгоду.
Важные ограничения
- 1 млн ₽ применяется на один объект в год‚ даже если продано несколько.
- Если квартира была получена по наследству/дарению‚ расходы по покупке отсутствуют‚ поэтому чаще используют вычет 1 млн ₽.
Пример расчёта НДФЛ при продаже квартиры за 3 млн ₽
Условия:
- Квартира куплена за 2 млн ₽ 2 года назад‚ сейчас продаётся за 3 млн ₽.
- Срок владения < 3 лет → налог платить.
Вариант 1: вычет 1 млн ₽
3 000 000 ₽ – 1 000 000 ₽ = 2 000 000 ₽
НДФЛ = 2 000 000 × 13 % = 260 000 ₽
Вариант 2: вычет расходов
3 000 000 ₽ – 2 000 000 ₽ = 1 000 000 ₽
НДФЛ = 1 000 000 × 13 % = 130 000 ₽ (выгоднее)
Чек-лист для продавца и покупателя 2026
- При покупке:
- Получите свидетельство о регистрации права.
- Соберите документы (ДДУ‚ акт приёма-передачи‚ платёжки).
- Подайте 3-НДФЛ за тот год‚ когда право собственности оформлено‚ чтобы вернуть 13 %.
- При продаже:
- Проверьте срок владения (3 или 5 лет).
- Сравните выгоду: вычет 1 млн ₽ или фактические расходы.
- До 30 апреля следующего года подайте 3-НДФЛ и уплатите налог до 15 июля.
Важно в 2026 году
ФНС продолжает расширять автоматическую упрощённую систему (АУСН): налоги по продаже недвижимости могут рассчитываться автоматически по данным Росреестра и банков. Однако при продаже раньше минимального срока владения всё равно придётся подавать декларацию.
Обновлено по состоянию на 19 апреля 2026 г.