Многие пенсионеры уверены, что «пенсионный» статус автоматически освобождает их от налогов при продаже жилья. К сожалению, это заблуждение. Ни возраст, ни факт выхода на пенсию не влияют на обязанность платить НДФЛ (налог на доходы физических лиц) при продаже квартиры. Ниже, подробный гид по теме, актуальный на 19 апреля 2026 года.

Когда пенсионер действительно освобождается от налога

Минимальный срок владения

Налог не платится, если квартира продана после предельного срока владения:

• 3 года — если:
  • жильё получено по наследству, дару или приватизации;
  • пенсионеру 70 лет и старше или он инвалид I/II группы (льгота вступила с 2024 года).
• 5 лет — во всех остальных случаях (например, куплена на рынке).

Пример

Иван Иванович, 72 года, продал квартиру, полученную по наследству 3,5 года назад. Ни декларацию, ни налог он подавать не должен: срок владения превысил 3 года.

Если срок владения меньше льготного: как рассчитать налог

Ставка НДФЛ

• 13 %, для российских налоговых резидентов (пребывание в РФ ≥ 183 дней в году).
• 15 %, для доходов свыше 5 млн руб. в год (применяется только к превышению).

Как уменьшить налогооблагаемую базу

1. Вычет 1 млн руб., без документов: просто уменьшаем доход от продажи на 1 000 000 ₽.
2. Вычет «доходы минус расходы», можно вычесть фактические затраты на покупку той же квартиры (чеки, договор купли-продажи).

Пример расчёта

Квартира продана за 3 200 000 ₽. Куплена 2 года назад за 2 500 000 ₽.

• Способ 1 (1 млн вычет): (3 200 000 – 1 000 000) × 13 % = 286 000 ₽.
• Способ 2 (расходы): (3 200 000 – 2 500 000) × 13 % = 91 000 ₽ → выгоднее.

Особенности пенсионеров: «перенос» вычетов

С 2012 года пенсионеры могут переносить имущественный вычет при покупке жилья на три предшествующих года. Это позволяет «обнулить» налог с продажи.

Схема

1. Пенсионер продаёт квартиру (срок 2 года).
2. В том же году покупает новую квартиру: право на вычет до 260 000 ₽ (2 000 000 × 13 %).
3. Подаёт 3-НДФЛ + заявление о зачёте: налог с продажи погашается за счёт вычета.

Ограничение

Такой зачёт разрешён только если покупка и продажа произошли в одном налоговом периоде (календарный год).

Пошаговая инструкция по уплате налога (если платить нужно)

1. До 30 апреля 2027 года подать декларацию 3-НДФЛ за 2025 год (если квартира продана в 2025).
2. Указать:
   • доход от продажи (из договора);
   • применённый вычет (1 млн или расходы);
   • если есть покупка — данные об имущественном вычете.
3. До 15 июля 2027 года оплатить исчисленный НДФЛ.
4. Оплатить можно онлайн через личный кабинет ФНС или через Сбер/Т-Банк по реквизитам.

Отдельные льготы по недвижимости (не путать с продажей)

Только для ясности: пенсионеры освобождаются от имущественного налога на одну квартиру, один дом, один гараж (п. 4 ст. 407 НК РФ). Но это не отменяет НДФЛ при продаже.

Чек-лист: нужен ли налог именно вам?

Статус пенсионер не освобождает от НДФЛ при продаже квартиры. Но пенсионеры могут максимально использовать законные вычеты и переносы, чтобы минимизировать платёж или не платить вовсе. Главное — правильно выбрать вычет и соблюсти сроки декларации.

Полезные ссылки:
Личный кабинет ФНС, онлайн-декларация 3-НДФЛ
Статья 220 НК РФ (вычеты при продаже)