Сдача квартиры в аренду (найм) в России считается доходом физических лиц и подлежит налогообложению. В статье подробно рассматриваются:

• Кто обязан платить налог;
• Какие налоговые режимы доступны (НДФЛ, НПД, патент, УСН);
• Ставки и расчёт налога;
• Сроки подачи деклараций и уплаты;
• Как налоговая узнаёт о сдаче жилья;
• Риски и штрафы;
• Способы законно уменьшить налоговую нагрузку.

Правовая база

Налоговое законодательство РФ регулирует доходы от аренды жилых помещений следующими актами:

1. Статья 221 Налогового кодекса РФ – порядок исчисления НДФЛ от сдачи внаём жилья.
2. Постановление Минфина России от № 03‑04‑05/31937 «О налогообложении НДФЛ доходов, полученных от сдачи внаём жилья».
3. Постановление ФНС России от № ММ‑7‑4/2025 о применении режима налога на профессиональный доход (НПД) к арендодателям.

Согласно этим документам, доход от найма жилого помещения обязателен к декларированию и налогообложению, независимо от того, сдаёте вы квартиру как физическое лицо, ИП или самозанятый;

Кто обязан платить налог?

Обязанность уплаты налога возникает у любого собственника, получающего денежные средства за предоставление в аренду жилого помещения. При этом различают три основных статуса налогоплательщика:

• Физическое лицо (ФЛ) – сдаёт квартиру в личных целях без регистрации в качестве предпринимателя.
• Индивидуальный предприниматель (ИП) – в случае, если в ОКВЭД включён код 68.31 («Аренда и сдача внаём собственного и арендованного жилого помещения»). Иначе доход считается доходом ФЛ.
• Самозанятый (режим НПД) – может использовать упрощённый налог 4 % (для физических лиц‑арендаторов) или 6 % (для юридических лиц‑арендаторов).

Если арендодатель не включил соответствующий ОКВЭД, налоговая будет рассматривать доход как «доход физического лица», и он будет облагаться по ставкам НДФЛ.

Налоговые режимы

3.1 Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

НДФЛ уплачивается в два этапа:

1. Подготовка и сдача декларации 3‑НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчётным.
2. Оплата налога до 15 июля (если декларация подана в срок) – либо единовременно, либо в виде авансовых платежей (до 15 июля, 15 августа, 15 сентября, 15 октября).

Если договор аренды начинается или заканчивается в середине месяца, налог рассчитывается пропорционально количеству дней аренды (п. 5 ст. 221 НК РФ).

3.2 Налог на профессиональный доход (НПД)

Для самозанятых, сдающих жильё физическим лицам, действуют упрощённые ставки:

• 4 % – если арендатор – физическое лицо;
• 6 % – если арендатор – юридическое лицо или ИП.

Налог начисляется автоматически ФНС по данным банковских и платёжных систем, декларация не требуется. Платёж производится в личном кабинете «Самозанятый» до 30 числа следующего месяца.

3.3 Патентная система налогообложения (ПСН)

Для ИП, сдающих жильё, существует патент на «Сдачу в аренду жилых помещений». Стоимость патента зависит от региона и площади квартиры:

• В Москве (2024) патент на август для квартиры 50 м² стоил около 12 000 ₽.
• В регионах стоимость может быть от 5 000 ₽ до 15 000 ₽ в месяц.

Патент покрывает все доходы от аренды без необходимости вести отдельный учёт.

3.4 Упрощённая система налогообложения (УСН) «Доходы»

Если арендодатель уже является ИП и применяет УСН, доход от аренды включается в общую базу «Доходы» (6 % от суммы) или «Доходы минус расходы» (15 %). При «доходы‑расходы» можно уменьшить налогооблагаемую базу реальными расходами (коммунальные услуги, ремонт и т.п.).

Как рассчитать налог (пример)

Предположим, ИП с ОКВЭД 68.31 сдаёт квартиру за 30 000 ₽ в месяц (полный год).

Если арендодатель выбирает режим НПД (самозанятый) и сдаёт жильё физическому лицу, налог будет:

• 30 000 ₽ × 12 мес; × 4 % = 14 400 ₽ в год.

Таким образом, переход на НПД позволяет сократить налоговую нагрузку почти в три раза, но только при условии, что арендатор – физическое лицо.

Сроки и порядок уплаты налога

Нарушение сроков влечёт начисление пени (0,5 % от суммы налога за каждый день просрочки) и штрафов (20 % от недоимки).

Как налоговая узнаёт о сдаче квартиры?

• Банковские и платёжные системы передают сведения о полученных денежных переводах в ФНС (пункт 6.2.2 Постановления ФНС от ).
• Сотрудники налоговой могут запросить выписку из ЕГРН о праве собственности и проверить наличие договоров аренды.
• Если арендодатель не подаёт декларацию, ФНС может инициировать проверку по «незарегистрированным доходам».
• Согласно письму Минфина от , аренда жилого помещения считается «наёмом жилья», и доход от неё обязателен к декларированию.

При отсутствии декларации может быть наложен штраф до 40 % от неуплаченного налога (п. 25 ст. 119 НК РФ).

Способы легально уменьшить налоговую нагрузку

1. Выбор оптимального режима – если большинство арендаторов – физические лица, выгоднее стать самозанятым (НПД 4 %).
2. Учет расходов – при УСН «Доходы‑расходы» можно списать затраты на ремонт, коммунальные услуги, рекламу и т.п.
3. Патент – в регионах с низкой стоимостью патента он может оказаться дешевле НДФЛ/НПД при высоких доходах.
4. Декларировать только чистый доход – если арендодатель использует договор аренды с указанием, что коммунальные услуги оплачиваются отдельно, эти суммы не входят в налогооблагаемую базу.
5. Сдача в краткосрочную аренду – доход от посуточной сдачи может быть учтён в рамках НПД с ставкой 6 % (если арендатор – юридическое лицо) и при этом часто превышает доход от долгосрочной аренды.

Практические рекомендации

• Сразу при покупке квартиры уточните, планируете ли вы сдавать её в аренду – это поможет правильно выбрать налоговый режим.
• Если вы уже сдаёте, проверьте, включён ли в ваш ОКВЭД код 68.31; При его отсутствии лучше оформить доход как физическое лицо.
• Оформляйте письменный договор аренды, в котором чётко разделены арендная плата и коммунальные платежи.
• Ведите простой учёт: дата получения, сумма, получатель (ФЛ/ЮЛ), тип договора.
• Для самозанятых используйте приложение «Мой налог» – оно автоматически рассчитывает налог и формирует платежное поручение.
• Не откладывайте подачу декларации – за просрочку начисляются пени и штрафы.

Найм квартир в России облагается налогом в любой форме – будь то НДФЛ, НПД, патент или УСН. Выбор режима зависит от:

• Статуса арендодателя (ФЛ, ИП, самозанятый);
• Типа арендатора (физическое или юридическое лицо);
• Объёма доходов и наличия расходов;
• Региональных особенностей (стоимость патента, наличие льгот).

Своевременное оформление, правильный расчёт и своевременная уплата налогов позволяют избежать штрафов и сохранить чистый доход от сдачи жилья.

Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.