Ситуация‚ когда жилой дом ещё не достроен‚ но уже должен «радовать» владельца налогом‚ пугает многих застройщиков и дольщиков. В нашей статье разберёмся‚ при каких условиях объект незавершённого строительства (ОНС) становится объектом налогообложения по налогу на имущество физических и юридических лиц‚ как рассчитывается сумма к уплате и какие документы нужны‚ чтобы подтвердить статус ОНС.

Что считается объектом незавершённого строительства

В российском праве объект незавершённого строительства (ОНС) определяется как недвижимое имущество‚ которое:

• включено в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) с кадастровым номером;
• имеет признаки жилого дома‚ но ещё не введено в эксплуатацию или не оформлено право собственности на готовый объект.

Для целей налогообложения ОНС может быть зарегистрирован как «дом незавершённый» или «жилой дом строящийся».

Облагается ли налогом на имущество ОНС для физлиц

Федеральные правила (до 2015 г. и с 2015 г.)

До 1 января 2015 года налог на имущество физлиц исчислялся по инвентаризационной стоимости‚ формируемой БТИ. ОНС почти не попадал под налогообложение‚ поскольку у него не было завершённой технической документации и полной стоимости.

С 1 января 2015 года вступил в силу № 284-ФЗ «О налоге на имущество физических лиц». Теперь налог рассчитывается по кадастровой стоимости‚ а в объект налогообложения включены:

1. завершённые жилые дома;
2. строящиеся жилые дома‚ зарегистрированные в ЕГРН (т. е. ОНС).

Когда возникает обязанность платить

• налог начисляется с момента постановки объекта на кадастровый учёт (п. 2 ст. 401 НК РФ);
• если дом зарегистрирован до 1 марта текущего года‚ налоговое уведомление придёт уже за этот год;
• если после 1 марта — налог начислится со следующего налогового периода.

Ставка налога

Для жилых домов (включая ОНС) действуют муниципальные ставки‚ но не выше:

Облагается ли налогом на имущество ОНС для организаций

Общий режим

Организации (ЗАО‚ ООО‚ АО) платят налог на имущество организаций по остаточной балансовой стоимости ОНС‚ учтённому на счёте 08 «Вложения во внеоборотные активы» (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Особенности после ФЗ-382 (поправки 2023–2025 гг.)

С 2023 года правительство предложило включать в налоговую базу единые недвижимые комплексы (ЕНК)‚ в состав которых входят ОНС. Это повышает ставку до 2‚2 % вместо стандартных 0‚1–0‚3 % для жилья.

Пример расчёта для компании

ООО «ДомСтрой» владеет ОНС площадью 250 м²‚ кадастровая стоимость 10 млн ₽. Ставка муниципалитета — 0‚3 %.

Налог за год = 10 000 000 ₽ × 0‚3 % = 30 000 ₽

Как подтвердить статус ОНС и снизить налог

• Кадастровый паспорт ЕГРН с пометкой «объект незавершённого строительства»;
• Разрешение на строительство (даёт право считать объект ОНС до ввода в эксплуатацию);
• Декларация 3-НДФЛ или налоговая декларация по имуществу с приложением кадастровых документов;
• Заявление о налоговой льготе в ИФНС (если муниципалитет предусматривает освобождение для ИЖС/дачников).

Освобождения и льготы

Федеральный уровень не освобождает ОНС от налога‚ но:

1. в 39 регионах действуют муниципальные льготы (например‚ Ярославская область — до 0‚3 %‚ но с вычетом 50 м² площади);
2. для пенсионеров‚ инвалидов и участников войн предусмотрено полное освобождение (один объект в собственности);
3. если объект не поставлен на кадастровый учёт‚ налог не начисляется до регистрации.

Что делать‚ если налог уже пришёл

Шаг 1. Убедитесь в правильности кадастровой стоимости — при необходимости закажите отчёт независимого оценщика и подайте в Росреестр.

Шаг 2. Проверьте площадь‚ указанную в ЕГРН: возможно‚ учтены лишние квадратные метры.

Шаг 3. Подайте заявление на льготу в ИФНС (до 1 ноября текущего года).

Шаг 4. Если дом ещё не достроен и не зарегистрирован‚ предоставьте в ИФНС разрешение на строительство и кадастровый паспорт — налоговики исключат объект из базы.

Объект незавершённого строительства жилого дома облагается налогом на имущество как у физлиц‚ так и у организаций‚ если он:

• внесён в ЕГРН;
• имеет кадастровую стоимость;
• не попал под региональные льготы.

Чек-лист владельцу ОНС

1. Получить выписку ЕГРН.
2. Проверить кадастровую стоимость и площадь.
3. Ознакомиться с муниципальными ставками и льготами.
4. Подать заявление на льготу (если есть основания).
5. Контролировать сроки и корректность налоговых уведомлений.

Важно! Если строительство временно приостановлено‚ а объект уже на кадастровом учёте‚ налог всё равно придётся платить. Чтобы избежать начислений‚ нужно либо завершить строительство и оформить право собственности‚ либо снять объект с кадастрового учёта по решению суда (например‚ признать самостроем).