В 2025 году рынок переуступок прав требования (ДДУ) окончательно вышел из «ковидного» бума и перешёл к жёсткому сжатию․ Количество сделок в Москве в 2024-м снизилось на 35 % по сравнению с рекордным 2023-м, когда ажиотажный спрос толкнул рост на 25 %․ Вместе с падением ликвидности у владельцев «долевок» появляется главный вопрос: «Нужно ли платить НДФЛ, если я перепродаю объект, который ещё даже не достроен?»
Что такое переуступка и как она облагается
Переуступка — это уступка прав требования по договору долевого участия (ДДУ)․ С точки зрения Налогового кодекса РФ продавец получает доход от реализации имущественного права (п․ 2 ст․ 268 НК)․ Следовательно, с полученной разницы между ценой продажи и ценой покупки обычно нужно заплатить 13 % НДФЛ (15 % для доходов сверх 5 млн ₽)․
Когда НДФЛ не платится
- Минимальный срок владения 3 года, если вы приобрели право требования:
- по договору долевого участия (ДДУ);
- по договору уступки от застройщика или инвестора;
- и получили этот договор не позднее ․
- Минимальный срок владения 5 лет — для всех остальных случаев, включая договоры, подписанные после ․
Ключевой нюанс 2025 года
ФНС в конце 2024 года уточнила позицию: срок отсчитывается с даты подписания первоначального договора ДДУ, а не последующих уступок․ То есть если первоначальный ДДУ подписан в 2019 году, а вы купили переуступку в 2023-м, то к 2025 году уже прошло 6 лет — НДФЛ не платится․
Как сделать ставку нулевой — вычеты и способы
Если срок владения ещё не вышел, можно «обнулить» налог двумя способами:
- Вычет в размере фактических расходов (п․ 2 ст․ 220 НК)
- Вы уменьшаете доход на сумму, которую заплатили застройщику и первоначальному инвестору․
- Документы: ДДУ, платёжки, договор переуступки, квитанции, выписка из ЕГРН (после ввода)․
- Имущественный вычет 1 млн ₽ (п․ 1 ст․ 220 НК)
- Можно применить, если документы о расходах утеряны или покупка была «серая»․
- Налог = (Цена продажи − 1 000 000 ₽) × 13 %․
Пример расчёта
Вы продали квартиру по переуступке за 8 500 000 ₽․ Приобрели право требования за 7 000 000 ₽․ Срок владения 2 года․
- Вариант 1․ Вычет по расходам: (8 500 000 − 7 000 000) × 13 % = 195 000 ₽ к уплате․
- Вариант 2․ Вычет 1 млн ₽: (8 500 000 − 1 000 000) × 13 % = 975 000 ₽․ Невыгодно․
Особые ситуации
Вы купили квартиру, которая вам не подошла, и сразу продали
Если после ввода дома вы получили совсем другую квартиру и продали её в тот же год, то:
- срок владения начинает течь с даты государственной регистрации права собственности;
- если квартира продана в течение 3-5 лет, налог платится по общим правилам, но можно применить вычет 1 млн ₽ или расходы․
Материнский капитал, военная ипотека, «кубышка»
Если часть средств — субсидия или сертификат, то:
- в расходах учитываются только собственные взносы и заёмные средства;
- субсидия не уменьшает налогооблагаемую базу, но и не считается доходом (письмо Минфина № 03-04-05/9-72 от )․
Пошаговая инструкция: как не ошибиться в 2025 году
- Проверьте дату первоначального ДДУ (срок владения)․
- Соберите документы:
- договор переуступки + акт приёма-передачи;
- квитанции, выписки из банка, чеки;
- при вводе — ЕГРН на объект․
- Выберите выгодный вычет (расходы или 1 млн ₽)․
- Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля 2026 года (если продажа в 2025-м), уплатите налог до 15 июля 2026 года․
- Если рискуют начислить пени, подайте заявление о зачёте налога с другими доходами (например, при покупке новой квартиры)․
Что меняется в 2025 году: свежие поправки
- Цифровой след․ С 2025-го ФНС автоматически получает сведения из реестра долевого строительства (ГК «Дом․рф»)․ Сроки владения считаются по базе без участия налогоплательщика․ Ошибки будут реже, но «забыть» про долгую цепочку переуступок не получится․
- Повышение штрафов․ За неподачу декларации — до 30 % от неуплаченного налога, минимум 1 000 ₽․
- Новый вычет «семейный капитал»․ Если вы купили другую квартиру за тот же год, можете уменьшать доход на сумму, вложенную из материнского капитала (федеральный закон № 504-ФЗ от )․
Коротко: квартира, проданная по переуступке, облагается НДФЛ только при несоблюдении срока владения․ В 2025 году он составляет 3 года (по ДДУ до ) или 5 лет (после )․ Чтобы не платить налог или минимизировать его, используйте вычет по фактическим расходам и не теряйте первичные документы․ При любых сомнениях — консультируйтесь с налоговым юристом и оформляйте сделку через эскроу-счёт: это обезопасит и от претензий ФНС, и от «плохих» застройщиков․