Получение квартиры в дар от близкого родственника (в т.ч. от отца) – радостное событие, но вместе с тем возникает ряд налоговых вопросов:

• Нужно ли платить налог на дарение?
• Какой налог уплачивается при последующей продаже подаренной квартиры?
• Через какой срок можно продать квартиру без дополнительных налоговых обязательств?
• Какие вычеты и льготы могут снизить налоговую нагрузку?

Налог на дарение недвижимости

Согласно статье 217 Налогового кодекса РФ (НК РФ), доход, полученный в виде дарения, подлежит налогообложению НДФЛ (налогом на доходы физических лиц) в размере 13 % от рыночной стоимости полученного имущества.

Однако закон предусматривает освобождение от НДФЛ для близких родственников. К близким родственникам относятся:

• Супруг(а) и дети;
• Родители (в т.ч. отец и мать);
• Братья и сестры (полно- и неполные);
• Деды, бабушки, внуки.

Следовательно, квартира, подаренная отцом, не облагается НДФЛ на этапе дарения. Налог уплачивает только даритель, если он не является близким родственником получателя.

Что требуется от получателя подаренной квартиры?

1. Оформить договор дарения и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
2. Подать декларацию 3‑НДФЛ за год, в котором был получен дар, если даритель не является близким родственником. В нашем случае декларацию подавать не требуется.
3. Сохранить документы: договор дарения, акт приема‑передачи, выписку из ЕГРН, справку об отсутствии налога (если даритель был родственником).

Налог при продаже подаренной квартиры

Продажа недвижимости считается получением дохода, и на неё распространяется обычный НДФЛ — 13 % от разницы между ценой продажи и стоимостью приобретения. Для получателя подаренной квартиры «стоимостью приобретения» считается:

• Стоимость, указанная в договоре дарения (если она не отличается от рыночной более чем на 20 %);
• При отсутствии такой стоимости – кадастровая стоимость на 1 января года получения подаренной квартиры.

Налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей предоставляется каждому налогоплательщику при продаже недвижимости; Он уменьшает налогооблагаемую прибыль:

Налогооблагаемая прибыль = (Цена продажи) – (Стоимость приобретения) – 1 000 000 ₽
НДФЛ = 13 % × Налогооблагаемая прибыль (если прибыль > 0)

Какой срок владения освобождает от уплаты НДФЛ?

Согласно Налоговому кодексу, если продавец владел недвижимостью более трёх лет (или более пяти лет, если квартира была получена в наследство), то НДФЛ с продажи не взимается. При этом важно, чтобы:

• Квартира была приобретена (в т.ч. получена в дар) до 1 января 2015 года — тогда срок владения считается более пяти лет независимо от фактической даты.
• Три года считаються с момента регистрации права собственности (то есть с даты, когда дарственная была записана в ЕГРН).

Иными словами, если вы получили квартиру в дар от отца 10 июня 2024 года, то налог на продажу будет уплачиваться, если вы продадите её до 10 июня 2027 года. После этой даты продажа будет освобождена от НДФЛ.

Пример расчёта налога при продаже

Допустим:

• Кадастровая стоимость квартиры на 1 янв. 2024 года — 10 000 000 ₽;
• В договоре дарения указана стоимость 10 000 000 ₽ (соответствует рыночной).
• Квартира продана 15 марта 2026 года за 12 500 000 ₽.

Расчёт:

Прибыль = 12 500 000 – 10 000 000 = 2 500 000 ₽
Налогооблагаемая прибыль = 2 500 000 – 1 000 000 = 1 500 000 ₽
НДФЛ = 13 % × 1 500 000 = 195 000 ₽

Если же продажа произойдёт после 10 июня 2027 года, налог не будет взиматься вовсе.

Что делать, если налог всё же нужно уплатить?

1. Заполнить декларацию 3‑НДФЛ за год продажи (срок подачи — до 30 апреля следующего года).
2. Уплатить рассчитанный налог до 15 июля того же года.
3. Сохранить подтверждающие документы (договор дарения, выписку из ЕГРН, договор купли‑продажи, расчёт налога).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог на дарение, если даритель — отец?

Нет. По статье 217 НК РФ дарение между близкими родственниками освобождается от НДФЛ.

Можно ли сразу продать квартиру, полученную в дар?

Да, но в этом случае вы обязаны уплатить НДФЛ с разницы цены продажи и стоимости дарения (с учётом вычета 1 000 000 ₽), если не прошёл трёхлетний срок владения.

Какие документы нужны для подтверждения стоимости подаренной квартиры?

Договор дарения, акт приёма‑передачи, выписка из ЕГРН и, при необходимости, оценочный акт, подтверждающий, что указанная в договоре стоимость не отклоняется от рыночной более чем на 20 %;

Что делать, если налоговая оспаривает стоимость дарения?

Налоговая может потребовать подтверждения рыночной стоимости. В таком случае следует предоставить независимую оценку недвижимости, выполненную лицензированным оценщиком.

• Квартира, подаренная отцом, не облагается налогом при получении (освобождение от НДФЛ для близких родственников).
• При последующей продаже налог уплачивается только в том случае, если срок владения менее трёх лет.
• Для расчёта налога используется разница между ценой продажи и стоимостью, указанной в договоре дарения, с учётом вычета в 1 000 000 ₽.
• Через три года после регистрации права собственности налог на продажу не взимается.
• Для избежания проблем с налоговой необходимо сохранять все документы: договор дарения, выписку из ЕГРН, оценочный акт (при необходимости) и декларацию 3‑НДФЛ, если она подавалась.

Таким образом, получив квартиру в дар от отца, вы получаете не только жильё, но и значительные налоговые льготы. Главное — правильно оформить дарение и учитывать сроки владения при планировании последующей продажи.

Дата публикации: