Оформление дарственной на квартиру между близкими родственниками — распространённый способ «переписать» жильё без продажи. Многие бабушки и дедушки хотят обеспечить своих внуков жильём, но при этом не всегда понимают, нужно ли внуку платить налог за полученный подарок. В этой статье мы подробно разберёмся:

• когда налог не платится;
• когда внук всё-таки становится налогоплательщиком;
• какие документы нужно подготовить;
• какие последствия ждут внука после регистрации права собственности.

Краткий вывод: платить или не платить налог?

Короткий ответ: не платить. Если бабушка официально дарит квартиру своему внуку, то полученное имущество освобождается от НДФЛ на основании п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Бабушка и внук признаются близкими родственниками по прямой нисходящей линии (бабушка → мать/отец → внук), поэтому внуку не нужно:

• подавать 3-НДФЛ;
• уплачивать 13 % от кадастровой стоимости.

Кого закон считает «близкими родственниками»?

Опираемся на Семейный кодекс РФ и НК РФ:

Шаг за шагом: как оформить дарение внуку

Шаг 1. Подготовка документов

• Договор дарения (достаточно простой письменной формы, заверять у нотариуса не обязательно, но желательно при долевой собственности).
• Паспорта дарителя и одаряемого.
• Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
• Согласие супруга/супруги дарителя, если квартира приобретена в браке (при необходимости).

Шаг 2. Регистрация перехода права в Росреестре

Заявление подаётся через МФЦ или онлайн (Госуслуги/ФГУП «Ростелеком»). Госпошлина за регистрацию — 2000 руб. (2025 г.).

Шаг 3. Получение выписки ЕГРН

В течение 3–7 рабочих дней внук получает выписку, подтверждающую право собственности. Документов в налоговую подавать не нужно.

Дополнительные нюансы

Долевая собственность

Если бабушка владеет только долей, можно подарить именно долю. В этом случае:

• согласие других собственников не требуется;
• внук всё равно освобождается от НДФЛ.

Дарение с обременением

Иногда квартира «в подарок» передаётся с условием пожизненного содержания (рента). Тогда:

• договор должен быть нотариальным;
• внук всё ещё не платит НДФЛ, но принимает на себя обязательства по содержанию дарителя.

Дарение «через одного»

Если квартиру дарит бабушка мужа/жены, то внуку придётся заплатить 13 % НДФЛ, поскольку это уже не прямая линия родства;

Последствия для внука после получения квартиры

Хотя НДФЛ не взимается, внук становится полноценным собственником и обязан:

1. Оплачивать имущественный налог (ежегодно, в течение 4 месяцев после получения квитанции). Ставка для физлиц — 0,1–0,3 % от кадастровой стоимости квартиры (в зависимости от региона).
2. Нести расходы по ЖКХ: капремонт, коммунальные платежи.
3. При продаже ранее 3 лет после дарения:
   • если с момента дарения прошло менее 3 лет, при продаже внук может воспользоватся вычетом 1 млн руб. или уменьшить базу на документальные расходы (если купит квартиру дороже);
   • если квартира подарена от бабушки в 2022 г. и продана в 2026 г., то срок владения уже > 3 лет → НДФЛ от продажи не платится.

Частые ошибки

• Устная договорённость. Пока квартира не зарегистрирована на внука, никаких прав и никаких налоговых последствий нет. «Пообещала» ≠ «подарила».
• Смешение дарения с завещанием. Дарение — это безвозмездная передача при жизни, а завещание вступает в силу после смерти дарителя.
• Перепутали «внук» и «племянник». Племянник не относится к близким родственникам, поэтому НДФЛ придётся заплатить.

1. Оформляем письменный договор дарения.
2. Собираем паспорта, ЕГРН, квитанцию об оплате госпошлины.
3. Подаём документы в МФЦ или через Госуслуги.
4. Через неделю внук становится собственником и не платит НДФЛ!
5. Ежегодно оплачиваем имущественный налог и коммуналку.

Штамп ФНС: «По факту дарения квартиры от бабушки внуку налоговая декларация 3-НДФЛ не подаётся, налог не исчисляется».