Краткий ответ

Нет, не облагается, если вы продаёте жильё в 2026 году и одновременно:

• семья имеет двоих и более детей (включая усыновлённых);
• продаёт единственное (или почти единственное) жильё;
• в течение календарного года покупает новое жильё на выручку от продажи․

Тогда доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ независимо от срока владения и размера детских долей․

Оглавление

1. Базовые правила НДФЛ при продаже недвижимости
2. Специальная льгота для семей с детьми
3. Как рассчитать налог, если льгота не применяется
4. Как подтвердить право на льготу: документы и алгоритм
5. Жизненные примеры
6. Частые вопросы

Базовые правила НДФЛ при продаже недвижимости

Если квартира (доля) продаётся раньше установленного «минимального срока владения», то в общем случае:

• доход облагается НДФЛ 13 % (часть дохода свыше 5 млн руб․ с 2025 г․ — 15 %);
• применяется вычет 1 млн руб․ либо уменьшается на документальные расходы (п․ 2 ст․ 220 НК РФ)․

Минимальный срок владения:

• 3 года — если квартира получена по реновации, в наследство, дар от близких, приватизация;
• 5 лет — во всех остальных случаях, включая покупку с материнским капиталом․

Специальная льгота для семей с детьми

2․1 Кто может не платить налог

Согласно абз․ 20–23 пп․ 2 п․ 2 ст․ 220 НК РФ и Федеральному закону от № 234-ФЗ, освобождение от НДФЛ предоставляется:

• семьям, где родился (усыновлён) второй или последующий ребёнок до момента продажи;
• семьям с детьми-инвалидами любого возраста;
• единственному родителю, если у него ≥ 2 детей․

2․2 Условия освобождения

Налог равен 0 ₽, если одновременно:

1. Продаётся жильё, в котором совокупная доля семьи ≤ 50 % в ином жилом помещении и кадастровая стоимость иного помещения ниже кадастровой продаваемого․
2. В течение календарного года приобретается новое жильё любой площади․
3. Доход от продажи направляется целиком на покупку нового жилья (разрешена временная «разница» до 31 дек․ года продажи)․

Как рассчитать налог, если льгота не применяется

Формула

НДФЛ = (Доход от продажи − Документальные расходы) × 13 %

Пример без льготы

• Квартира куплена в 2024 г․ за 4 500 000 ₽, продаётся в 2026 г․ за 5 200 000 ₽․
• Срок владения 2 года — менее 5 лет, льгота не подходит․
• НДФЛ = (5 200 000 − 4 500 000) × 13 % = 91 000 ₽․

Как подтвердить право на льготу: документы и алгоритм

Шаг 1․ Подготовьте документы

• Договор купли-продажи (продажи и покупки)․
• ЕГРН-выписка на старое и новое жильё․
• Свидетельство о рождении (усыновлении) детей․
• Спецификация использования материнского капитала (если применялся)․
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие иных долей > 50 %․

Шаг 2․ Подайте уведомление в ИФНС

В течение 30 дней после продажи подайте заявление о предоставлении льготы по форме КНД 1150024․ Платёжные документы на новое жильё можно предоставить позже, но до 30 апреля следующего года․

Шаг 3․ Не подавайте 3-НДФЛ

Если льгота подтверждена, декларация не требуется (письмо ФНС от № БС-4-11/3447)․

Жизненные примеры

Пример 1․ Подходит льгота

• Семья: родители + 2 несовершеннолетних ребёнка․
• В 2023 г․ купили квартиру 60 м² с использованием материнского капитала․
• В 2026 г․ продают её за 4 800 000 ₽ и покупают 80 м² за 5 000 000 ₽․
• Другого жилья в собственности нет․

Результат: налог 0 ₽, декларация не подаётся․

Пример 2․ Льгота не применяется

• Один ребёнок, семья владеет ещё одной квартирой 35 м² (доля семьи 100 %)․
• Кадастровая стоимость второй квартиры выше продаваемой․

Результат: придётся подать 3-НДФЛ и заплатить налог по общим правилам․

Частые вопросы

• Нужно ли выделять детям доли до продажи?
  Да, если при покупке использовался материнский капитал․ Доли должны быть выделены в течение 6 месяцев после оформления права собственности на всю квартиру․
• Работает ли льгота при продаже доли ребёнком?
  Да, закон прямо указывает, что освобождение действует и при продаже доли несовершеннолетним․
• Можно ли купить жильё в ипотеку?
  Можно․ Главное, чтобы сумма, полученная от продажи, была внесена в счёт новой квартиры (включая первоначальный взнос)․
• Ограничение по площади нового жилья есть?
  Нет, площадь и стоимость нового жилья значения не имеют․

Если ваша семья соответствует критериям (≥ 2 детей, улучшение жилищных условий, отсутствие «лишних» квартир), то продажа квартиры с детскими долями в 2026 году полностью освобождается от НДФЛ․ В противном случае придётся рассчитать налог и подать 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года․