Каждое третье обращение в налоговую от пенсионеров связано с вопросом: «Должен ли я платить НДФЛ или имущественный налог при продаже или владении единственным жильём?». В 2026 году правила стали ещё более лояльными к людям пенсионного возраста. Ниже, подробная инструкция, где, сколько и когда придётся заплатить, а где, нет.
Продажа единственного жилья: НДФЛ (налог на доходы физлиц)
Когда налог платить не нужно
- Срок владения ≥ 3 лет. Если на момент продажи квартира/дом является единственным жильём, минимальный «льготный» срок владения сокращается с 5 до 3 лет (ст. 217.1 НК РФ, подтверждено письмом Минфина РФ от № 03-04-05/104978).
- Документальное подтверждение единственности. В ЕГРН не должно быть других объектов жилой недвижимости (доли в квартирах, комнатах, домах) на любого из членов семьи — супругов и несовершеннолетних детей.
Как уменьшить налог, если владели менее 3 лет
Если продать раньше срока, есть два способа снизить налогооблагаемую базу:
- Вернуть фактические расходы: показать в декларации цену, по которой квартира покупалась (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, квитанции, ипотечные платежи). Пример: купил за 3 млн руб., продаю за 4 млн руб. — платить НДФЛ придётся только с разницы (1 млн × 13 % = 130 000 руб.).
- Воспользоваться вычетом 1 млн руб.: если документов нет или расходы < 1 млн, можно применить фиксированный вычет. Пример: продал за 3 млн, вычел 1 млн — налог 260 000 руб.
Пошаговый алгоритм для пенсионера
1. Проверьте сведения в ЕГРН на сайте Росреестра или через госуслуги.
2. Если объект единственный и владели ≥ 3 лет — НДФЛ не платится, декларацию не подаём.
3. Если < 3 лет — выбираем выгодный способ уменьшения базы, заполняем 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, оплачиваем до 15 июля.
Налог на имущество: владение единственным жильём
Какие льготы есть у пенсионеров
- Освобождение от имущественного налога распространяется на один объект каждого вида: квартира, комната, часть квартиры, жилой дом, доля дома, гараж, машино-место.
- Для квартиры действует дополнительное ограничение — площадь ≤ 120 м². Если квартира больше, льгота предоставляется на 120 м², остальные «квадраты» облагаются по ставке муниципалитета.
Примеры расчёта
Пример 1: квартира 75 м² — полностью освобождена.
Пример 2: квартира 150 м² — налог начисляется на 30 м² (150 – 120).
Пример 3: пенсионер владеет квартирой (95 м²) и гаражом — освобождение за оба объекта, так как разные виды.
Как оформить льготу
- Автоматически: с 2023 года ФНС извлекает сведения из ПФР. Льгота применяется без заявления на один объект с наибольшей кадастровой стоимостью.
- Вручную: подать заявление в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС или в МФЦ, если выбрать другой объект льготы.
Частые вопросы пенсионеров в 2026 году
Вопрос 1: «Я получил пенсию в 2025 году, но квартиру купил ещё в 2022. Считается ли она единственным жильём?»
Да, если на момент продажи (до 3 лет владения) другой недвижимости нет. Статус пенсионера не влияет на критерий «единственности».
Вопрос 2: «Можно ли продать квартиру за 1 рубль, чтобы не платить НДФЛ?»
Нет. Если цена < 0.7 кадастровой стоимости, налоговая применит «кадастровый коэффициент». Искусственное занижение неэффективно.
Вопрос 3: «Есть дача и квартира. Какую выбрать для льготы?»
Дачный дом и квартира — разные виды объектов. Льгота за оба, но только один дом и одна квартира. Оформляйте через личный кабинет ФНС.
Шаблоны документов и ссылки
- Онлайн-заявление на льготу (сайт ФНС)
- Личный кабинет физлица
- Выписка ЕГРН онлайн
| Ситуация | НДФЛ при продаже | Имущественный налог при владении |
|---|---|---|
| Единственное жильё, владение ≥ 3 лет | 0 руб. | 0 руб. (до 120 м²) |
| Единственное жильё, владение < 3 лет | 13 % от прибыли или (доход – 1 млн руб.) | 0 руб. (до 120 м²) |
| Две квартиры, одна пенсионеру | Льгота на любую, по выбору | Налог на вторую |
Важно! Проверяйте актуальность ставок и льгот в вашем муниципалитете — местные власти могут устанавливать дополнительные послабления.
Если остались вопросы, обратитесь в налоговую по месту жительства или в МФЦ со справкой о пенсии и ЕГРН.