Квартиры, которые сдаются долгосрочно (на 11 месяцев и более), чаще всего оформляются как обычный договор найма. В таком случае всё, что получает собственник, признаётся доходом физического лица и обязательно подлежит налогообложению. Однако есть несколько легальных способов уменьшить ставку или даже избежать налога, если вы знаете нюансы. Ниже ‒ подробный гайд: какие ставки применяются, как декларировать доход и какие риски поджидают арендодателя в 2026 году.
Какой налог платить, если квартира сдаётся на 11 месяцев
Общий порядок для физлиц
- Налоговая ставка — 13 % для резидентов РФ (если вы провели в стране ≥ 183 дней за последние 12).
- Ставка 30 % для нерезидентов.
- База налогообложения — вся сумма арендной платы без вычета расходов (по умолчанию).
Пример:
Аренда 45 000 ₽/мес × 11 мес = 495 000 ₽
Налог = 495 000 × 13 % = 64 350 ₽.
Уменьшаем ставку до 4-6 %
- Патент для ИП. С 2021 г. действует федеральный патент на сдачу жилья. В 2026 г. ставка — 6 % от потенциального дохода, который устанавливает регион. В Москве для квартиры 45 м² патент стоит ~30 000 ₽ в год, что существенно ниже 64 350 ₽.
- Налог как самозанятый (НПД). Подходит, если в 2026 г. вы сдаёте только одну квартиру и общий доход ≤ 2,4 млн ₽/год. Тогда вы платите 4 % дохода (495 000 × 4 % = 19 800 ₽) и не подаёте декларацию — всё через приложение «Мой налог».
Сроки подачи декларации и уплаты
| Режим | Когда подавать | Когда платить |
|---|---|---|
| Физлицо (13 %) | до 30 апреля 2027 | до 15 июля 2027 |
| ИП-патент | патент оплачивается авансом до начала аренды | |
| Самозанятый | автоматически, 28-е число следующего месяца | |
Что грозит за неуплату
В 2026 г. ФНС усиливает контроль: налоговая получает сведения из Росреестра, банков и даже сайтов объявлений. Если вы получили 495 000 ₽ на карту и не задекларировали:
- 20 % пени за каждый день просрочки;
- штраф 20–40 % от неуплаченного налога;
- по ст. 198 УК РФ — до 1 года лишения свободы при уклонении на сумму > 900 000 ₽.
Шаг за шагом: как легально сдать квартиру на 11 месяцев
- Выберите режим: НПД, патент ИП или 13 % как физлицо.
- Составьте договор найма (желательно у нотариуса).
- Зарегистрируйтесь в ФНС:
- для НПД — через приложение «Мой налог» за 1 минуту;
- для патента — подайте заявление на ИП и патент за 10 дней до начала.
- Каждый месяц выставляйте чек арендатору (самозанятые) или ведите книгу учёта доходов (ИП).
- До 30 апреля следующего года сдайте 3-НДФЛ (если выбрали 13 %).
Частые вопросы
Q: А если я сдаю через «Аренду без посредников» или Airbnb?
Даже если платформа сама удерживает комиссию (3-15 %), доход всё равно ваш. Платформа не является налоговым агентом, поэтому отчитываться придётся самостоятельно.
Q: Можно ли «спрятать» деньги наличкой?
Нет. С действует антиофшорный закон: банки обязаны сообщать о всех операциях свыше 600 000 ₽ в месяц. Наличные свыше 100 000 ₽ для аренды запрещены.
Q: Что делать, если арендатор просит без договора?
Только письменный договор и регистрация в ФНС. В противном случае вы рискуете потерять квартиру (арендатор может прописаться через суд) и попасть под уголовку за уклонение.
Доход от сдачи квартиры на 11 месяцев обязательно облагается налогом. Вы можете заплатить 13 % как физлицо, но выгоднее оформить патент (6 %) или стать самозанятым (4 %). Главное — выбрать режим до начала аренды и вести учёт доходов. Тогда рисков не будет, а аренда останется прибыльным бизнесом.
Данная статья подготовлена по состоянию на и не является индивидуальной консультацией. Перед подачей декларации рекомендуем проконсультироваться с квалифицированным налоговым специалистом.