Краткий ответ для занятых: когда продажа на миллион и выше облагается налогом?
Да, миллион облагается налогом, но только в случае, если квартира продана до истечения минимального срока владения. После 5 лет собственности продажа любой суммы, включая 1 000 000 рублей и выше, не облагается НДФЛ.
Какой налог платится при продаже квартиры в 2026 году
Ставка НДФЛ (налог на доходы физических лиц) для резидентов России составляет 13 %. Именно эту ставку применяют к разнице между ценой продажи и документальными расходами (или вычетом 1 000 000 ₽).
Когда налог вообще не платится
- 5 лет собственности и более. Если право собственности зарегистрировано или раньше, продажа любой суммы без НДФЛ.
- 3 года собственности — для наследства, дарения от близкого родственника, приватизации и договора ренты.
- Квартира в собственности меньше минимального срока, но продажная цена ≤ 1 000 000 ₽: налог будет нулевым благодаря имущественному вычету.
Примеры расчёта налога при продаже за миллион рублей
Пример 1. Квартира куплена за 800 000 ₽ и продана за 1 000 000 ₽
Доход: 1 000 000 ₽
Можно выбрать вычет или расходы:
• Имущественный вычет: 1 000 000 ₽ – 1 000 000 ₽ = 0 ₽ → Налог 0 ₽.
• Расходы: 1 000 000 ₽ – 800 000 ₽ = 200 000 ₽ → Налог 13 % = 26 000 ₽.
Выгоднее применить вычет;
Пример 2. Квартира куплена за 1 200 000 ₽ и продана за 1 000 000 ₽
Убыток 200 000 ₽, но декларацию 3-НДФЛ всё равно подают, чтобы зафиксировать убыток и перенести его на будущие сделки.
Как уменьшить налог до нуля: 100 % легальные способы
- Документальные расходы. Предъявить договор купли-продажи, расписки, квитанции.
- Имущественный вычет 1 000 000 ₽. Не требует чеков, но не может превышать доход.
- Задержка сделки до 5 лет. Самый простой способ избежать налога.
- Раздел долей. Продавать доли разным покупателям по отдельным договорам — каждая доля получает свой 1 000 000 ₽ вычета.
Шаги, которые нужно сделать после продажи
Подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
2. Уплатить налог до 15 июля.
3. Прикрепить к декларации:
- ЕГРН/выписка из ЕГРН;
- ДКП продажи и покупки;
- Платёжные документы (если применяется вычет по расходам).
Частые вопросы
Продал квартиру за 1 100 000 ₽ через 4 года после покупки. Сколько налога?
1 100 000 – 1 000 000 = 100 000 ₽ × 13 % = 13 000 ₽.
Можно ли дважды применить вычет 1 000 000 ₽?
Нет, вычет 1 000 000 ₽ — единоразово на объект, а не на налогоплательщика.
Нужно ли платить налог, если продал и сразу купил другую квартиру?
Налог рассчитывается отдельно. Вы можете воспользоваться имущественным вычетом при покупке новой квартиры, но это не отменяет обязанности по НДФЛ от продажи.
Ключевые выводы
- Миллион облагается налогом только при продаже до 5 лет владения.
- 13 % платится с прибыли, а не с всей суммы.
- Два пути уменьшения: вычет 1 000 000 ₽ или реальные расходы.
- После 5 лет продажа любой суммы без НДФЛ.
Помните: любую схему оптимизации нужно согласовывать с налоговым консультантом, чтобы избежать штрафов и доначислений.