В 2026 году продавцы квартир и домов всё чаще задают вопрос: «Нужно ли платить НДС при продаже жилой недвижимости?». Ответ зависит от типа недвижимости, режима налогообложения продавца и суммы дохода. Ниже ‒ подробная инструкция с примерами, ссылками на актуальные нормы и датами уплаты.
НДС: когда квартира освобождается от налога
Основное правило для физлиц
- Продажа готовых квартир, жилых домов, комнат и долей в них освобождается от НДС на территории РФ (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
- Освобождение действует независимо от срока владения и независимо от суммы сделки.
- Форма собственности продавца (физлицо, ИП или организация) не влияет на это освобождение.
Освобождение распространяется только на «законченное» жильё
Если объект не завершён строительством (например, продажа «котлована» или доли в строящемся доме), освобождение не применяется и НДС начисляется в общем порядке.
Когда НДС всё-таки может возникнуть
| Кто продаёт | Что продаёт | Нужно ли платить НДС | Комментарий |
|---|---|---|---|
| Организация/ИП на УСН | Готовая квартира | Нет | Освобождение по ст. 149 НК РФ, даже если лимит 20 млн ₽ превышен. |
| Организация/ИП на УСН | Нежилое помещение | Да | С 2025 г. «упрощёнцы» стали плательщиками НДС; лимит 20 млн ₽ в 2026 г. |
| Организация на ОСНО | Готовая квартира | Нет | Освобождение по той же статье. |
| ИП на УСН | Дом «под снос» (нежилой фонд) | Да | Объект не квалифицируется как жильё, поэтому освобождение не распространяется. |
Что важно знать о НДФЛ (налог на доходы физлиц)
НДС и НДФЛ ‒ разные налоги. Даже если НДС не платится, НДФЛ может быть обязателен. Ключевые даты 2026 года:
- До 30 апреля 2026 года подать декларацию 3-НДФЛ, если квартира продана до 3 (или 5) лет владения.
- До 15 июля 2026 года уплатить НДФЛ 13 % от дохода (или 15 % при доходе свыш 5 млн ₽);
- Налоговый вычет 1 000 000 ₽ или расходы на приобретение можно уменьшить налогооблагаемую базу.
Пример расчёта НДФЛ без «минимального срока»
Вы продали квартиру за 3 100 000 ₽, владея ею 2 года. Применяете вычет 1 000 000 ₽:
(3 100 000 ₽ − 1 000 000 ₽) × 13 % = 273 000 ₽
Чек-лист для продавца квартиры в 2026 году
- Убедитесь, что объект ‒ законченное жилое помещение.
- Проверьте минимальный срок владения: 3 года (если единственное жильё) или 5 лет (в остальных случаях).
- Если срок меньше: подайте 3-НДФЛ до и уплатите налог до .
- НДС не платите при продаже готовой квартиры независимо от режима налогообложения.
- Сохраняйте договор купли-продажи, платежные документы, ЕГРН выписку для подтверждения права на вычет.
FAQ: самые популярные вопросы
Вопрос: Я ИП на УСН, продаю квартиру за 25 млн ₽. Нужно ли платить НДС?
Ответ: Нет, продажа жилых помещений освобождена от НДС даже при превышении лимита 20 млн ₽.
Вопрос: Я купил квартиру в строящемся доме по ДДУ и теперь перепродаю её до ввода в эксплуатацию. НДС?
Ответ: Да, объект считается нежилым до ввода в эксплуатацию. НДС нужно начислить, если вы плательщик НДС (ОСНО или УСН при превышении лимита).
Вопрос: Можно ли полностью избежать НДФЛ при продаже квартиры?
Ответ: Да, если вы владеете квартирой свыше минимального срока и это ваше единственное жильё, купленное не ранее 90 дней до продажи.
Источники: ст. 149 НК РФ, письма ФНС, материалы ГАРАНТ.РУ, КонсультантПлюс, актуальные разъяснения ФНС России (январь – апрель 2026 г.).