В 2026 году многие покупатели недвижимости берут ипотеку. Возникает частый вопрос: нужно ли платить налог на имущество за квартиру, которая ещё не полностью выплачена? В этой статье мы разберём:

• какой налог действительно может возникнуть;
• какие льготы и налоговые вычеты доступны владельцам ипотечных квартир;
• каким образом правильно оформить возврат налога;
• какие документы нужны и какие ошибки часто совершают.

Налог на имущество физических лиц (Налог на недвижимое имущество)

Согласно статье 400 Налогового кодекса РФ, налог на имущество обязаны платить физические лица, являющиеся собственниками, совладельцами или пользователями недвижимости. Ипотека никак не меняет статус собственника: после регистрации права собственности вы становитесь налогоплательщиком, независимо от того, выплачена ли часть стоимости квартиры.

Кто считается владельцем?

1. Покупатель, указанный в договоре купли‑продажи и в свидетельстве о праве собственности.
2. Если квартира приобретена в долевой собственности (например, совместно с супругом), каждый совладелец платит налог в пропорции своей доли.
3. Ипотечный кредитор (банк) не является собственником, поэтому налог платить не обязан.

Как рассчитывается налог?

Налог рассчитывается по ставке, установленной региональными властями, от кадастровой стоимости (КС) квартиры. Пример расчёта:

Ставка в Москве (2026): 0,25 % от КС для квартир до 30 м², 0,30 % — от 30 м² и более.
Кадастровая стоимость квартиры: 8 000 000 руб.
Налог = 8 000 000 × 0,30 % = 24 000 руб. в год.

Налоговые льготы и вычеты для ипотечных квартир

Имущественный налоговый вычет при покупке жилья

С 2025 года размер вычета увеличен до 1,1 млн руб. Это вычет по статье 220 НК РФ, который позволяет вернуть часть уплаченного налога на доходы (НДФЛ) за год, в котором была произведена покупка.

• Максимальная сумма возврата – 13 % от стоимости недвижимости, но не более 1,1 млн руб.
• Вычет предоставляется один раз в жизни (если вы ранее не получали его в полном объёме).
• Для получения вычета необходимо подать декларацию 3‑НДФЛ.

Вычет по процентам ипотеки

Налоговый вычет за уплаченные проценты по ипотечному кредиту – один из самых популярных в России. Основные условия (2026 год):

1. Сумма процентов, подлежащих вычету, не может превышать 3 млн руб. за весь период выплаты.
2. Возврат составит 13 % от этой суммы, то есть максимум 390 000 руб..
3. Вычет доступен только тем, кто никогда ранее не получал вычет по ипотечным процентам (письмо ФНС от  № БС‑3‑21/1251).
4. Для самозанятых возможен вычет, но только при уплате налога по ставке 13 % (а не льготной 4–6 %).

Комбинированный вычет (стоимость жилья + проценты)

Если у вас одновременно есть право на имущественный вычет (за покупку) и вычет за проценты, вы можете получить их совместно, но в пределах общих лимитов:

• До 1,1 млн руб; – за стоимость жилья.
• До 390 000 руб. – за проценты.

Порядок оформления налоговых вычетов

Какие документы нужны?

Пошаговая инструкция

1. Соберите пакет документов (см. таблицу выше).
2. Заполните форму 3‑НДФЛ в электронном виде через Личный кабинет налогоплательщика (ЛКНФ) или в бумажном виде.
3. Приложите копии всех подтверждающих документов.
4. Отправьте декларацию в налоговый орган по месту жительства (в течение 3 лет с момента покупки).
5. Ожидайте проверки (обычно 30–45 дней). При положительном решении налоговый орган перечислит вам сумму возврата на указанный счёт.

Налог на имущество и ипотека: нюансы регионального уровня

Региональные органы могут предоставлять дополнительные льготы, например, снижение ставки налога до 0,1 % для семей с детьми, пенсионеров или многодетных семей. Чтобы узнать точный размер ставки и возможные льготы в вашем регионе, обратитесь в местный отдел ФНС или на официальный сайт администрации.

Примеры региональных льгот (2026 год)

• Московская область: сниженая ставка 0,15 % для квартир площадью до 30 м².
• Санкт‑Петербург: 0,1 % для семей, где оба родителя работают в сфере образования;
• Татарстан: полное освобождение от налога на имущество в течение первых 5 лет владения, если квартира приобретена в ипотеку и площадь ≤ 45 м².

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Обязательно ли платить налог, пока я выплачиваю ипотеку?

Да. С момента регистрации права собственности вы обязаны платить налог на имущество независимо от того, погашена ли ипотека полностью.

Можно ли получить вычет, если квартира была куплена в ипотеку, но я уже выплатила её полностью?

Да. Вычет предоставляется за весь период покупки и уплаченных процентов, независимо от текущего статуса кредита.

Что делать, если я уже получал имущественный вычет в прошлом, а сейчас покупаю новую квартиру?

Имущественный вычет можно получить только один раз в жизни (если вы уже использовали его полностью, повторно получить нельзя). Однако вы всё равно имеете право на вычет за проценты по ипотеке.

Нужен ли вычет, если я покупаю квартиру в дар (без оплаты) и берёте ипотеку на её ремонт?

Имущественный вычет за стоимость жилья в этом случае не предоставляется (нет расходов). Вычеты за проценты по ипотеке – возможны, если вы уплачиваете их из собственного дохода.

Можно ли оформить вычет, если я самозанятый и уплачиваю налог по ставке 4 %?

Вычет по процентам доступен только при уплате налога по ставке 13 %. При ставке 4 % (льготный режим) возврат невозможен.

Квартира, приобретённая в ипотеку, облагается налогом на имущество с момента её регистрации в ЕГРН. Однако российское налоговое законодательство предоставляет широкие возможности для возврата части расходов:

• Имущественный вычет – до 1,1 млн руб. (13 % от стоимости жилья).
• Вычет за проценты по ипотеке – до 390 000 руб. (13 % от 3 млн руб. процентов).
• Региональные льготы могут снизить ставку налога или вовсе освободить от него.

Чтобы не упустить финансовую выгоду, рекомендуется собрать все необходимые документы сразу после покупки и подать декларацию в течение трёх лет. При возникновении вопросов лучше обратиться к налоговому консультанту или в ФНС.

Дата публикации: . Информация актуальна на 2026 год и может измениться в зависимости от регионального законодательства.