В 2026 году правила налогообложения при продаже жилой недвижимости претерпели ряд изменений. Главный вопрос, который волнует продавцов: нужно ли платить налог с продажи квартиры? Ответ зависит от нескольких факторов: срока владения, способа получения жилья, его статуса (единственное или нет) и суммы дохода. Ниже ‒ разбор всех нюансов.

Когда продажа квартиры НЕ облагается налогом в 2026 году

1.1 Минимальный срок владения: 3 или 5 лет?

Налоговый кодекс РФ устанавливает два основных срока, по истечении которых доход от продажи освобождается от НДФЛ:

• 3 года: применяется, если квартира:
  • получена по наследству или в дар от близкого родственника;
  • приватизирована;
  • передана по договору пожизненной ренты.
• 5 лет: во всех остальных случаях (куплена на рынке, по ДДУ, получена по ДКП и т.д.).

Важно: если квартира является единственным жильём продавца и была куплена после , то срок владения сокращён до 3 лет независимо от способа получения.

1.2 Как считается срок владения

• При покупке через Росреестр – со дня регистрации права собственности.
• При наследстве – со дня смерти наследодателя (а не вступления в наследство).
• При участии в ЖСК – со дня полной оплаты паевого взноса и подписания акта приёма-передачи.

Когда нужно платить налог

Если срок владения меньше 3 или 5 лет, налог платится с разницы между ценой продажи и ценой покупки (или 1 млн руб. – см. вычет ниже).

2.1 Ставка НДФЛ в 2026 году

2.2 Пример расчёта

Квартира куплена в 2024 за 5 000 000 руб. и продана в 2026 за 7 000 000 руб. Срок владения – 2 года, значит, налог платится:

• Доход: 7 000 000 – 5 000 000 = 2 000 000 руб.
• Налог: 13% от 2 000 000 = 260 000 руб.

Как уменьшить налог

3;1 Имущественный вычет

Вы можете выбрать один из вариантов:

• вычет 1 000 000 руб. от суммы продажи;
• вычет расходов на покупку (документы обязательны).

3.2 Пример с вычетом 1 млн руб.

Квартира продана за 4 000 000 руб., куплена за 2 500 000 руб., срок владения 1 год.

• Вычет 1 000 000 → доход 3 000 000 руб.
• Налог: 13% от 3 000 000 = 390 000 руб.
• Или вычесть расходы: 4 000 000 – 2 500 000 = 1 500 000 руб. → налог 13% = 195 000 руб.

Сроки подачи декларации и уплаты налога

• Декларация 3-НДФЛ – до 30 апреля следующего года.
• Оплата налога – до 15 июля.

Наиболее частые вопросы

Вопрос 1: Что если продал и сразу купил другое жильё?

Это не освобождает от налога, но можно применить вычет на покупку новой квартиры (до 2 млн руб.).

Вопрос 2: Как быть с кадастровой стоимостью?

Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, налог считается от 70% кадастровой цены.

Вопрос 3: Нужно ли подавать декларацию, если квартира в собственности более 5 лет?

Нет, если освобождение от налога подтверждено, декларация не подаётся.

Главное правило 2026 года: если квартира находилась у вас в собственности 3 или 5 лет (в зависимости от условий), налог платить не нужно. В остальных случаях – используйте вычеты и подайте декларацию вовремя.