В современной России жилищный фонд (жильё) является одной из ключевых составляющих социально‑экономической инфраструктуры. Понятие «объекты жилого фонда» закреплено в Жилищном кодексе Российской Федерации (ЖК РФ) и в ряде подзаконных актов. В статье мы подробно разберём, что включают в себя объекты жилого фонда, какие их виды выделяются законом, а также какие особенности имеет каждый из этих видов.
Правовое определение объекта жилого фонда
Согласно статье 19 ЖК РФ «Жилищный фонд» – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Объекты жилого фонда – это конкретные единицы, которые входят в эту совокупность. К ним относятся:
- жилищные здания (домы) и их части;
- отдельные жилые помещения (квартиры, комнаты, отдельные дома);
- помещения вспомогательного использования, которые обеспечивают бытовые нужды жильцов (коридоры, лестничные клетки, подсобные помещения, кладовые, технические помещения).
Важным отличием жилого помещения от нежилого является способность служить местом постоянного (или временного) проживания. Именно эта функция придаёт ему особый правовой статус.
Классификация объектов жилого фонда
2.1 По форме собственности
- Государственный жилищный фонд – имущество, находящееся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
- Муниципальный жилищный фонд – объекты, принадлежащие органам местного самоуправления.
- Частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности физических и юридических лиц.
2.2 По типу здания
- Многоквартирный дом (МКД) – здание, состоящее из нескольких отдельных жилых помещений, объединённых общей инженерной инфраструктурой.
- Частный дом – отдельное жилое здание, предназначенное для проживания одной семьи или группы семей.
- Кооперативные и товарищеские дома – объекты, находящиеся в управлении ЖСК, ТСЖ, ОМСУ и др.
2.3 По назначению (специализированный жилищный фонд)
Согласно статье 92 ЖК РФ выделяются специальные виды жилых помещений, которые включаются в специализированный жилищный фонд:
- жильё для молодых семей;
- жильё для работников определённых отраслей (например, железнодорожников, военных);
- социальное жильё для малоимущих граждан;
- специальные дома для инвалидов, многодетных семей и т.п.
Включение или исключение помещения из специализированного фонда осуществляется на основании решений органов, управляющих государственным или муниципальным жилищным фондом.
Что считается жилым помещением?
По части 1 статьи 6 Федерального закона от № 283‑ФЗ «О социальных гарантиях сотрудникам некоторых федеральных органов» и по определению в методическом пособии МДК 2‑04.2004 «Термины и определения», жилым помещением считается:
- комната (квартира, отдельный дом), предназначенная для постоянного или временного проживания;
- помещения вспомогательного использования (кладовые, подсобные, ванные, туалеты), которые находятся в составе жилого помещения и обеспечивают его эксплуатацию.
В площадь жилого помещения не включаются балконы, лоджии, веранды и террасы, если иное не установлено нормативными актами.
Особенности учета и оценки объектов жилого фонда
Для проведения оценки недвижимости, а также для целей налогообложения и планирования используется следующая классификация:
- Общая площадь жилых помещений – площадь за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
- Площадь нежилых помещений – склады, офисные помещения, помещения общего пользования.
- Категории качества (дом постоянного типа, дом временного типа) – определяют срок службы здания.
Оценка объектов жилого фонда проводится в соответствии с методическими рекомендациями Росреестра и ФНС, а также с использованием данных из ЕГРН, ГИС ЖКХ и других публичных реестров.
Содержание и обслуживание жилого помещения
Содержание жилого помещения – это совокупность услуг, оказываемых всем жителям дома. К таким услугам относятся:
- отопление, горячее водоснабжение, электроснабжение;
- вывоз мусора, обслуживание придомовой территории;
- ремонт и содержание общих инженерных систем.
Стоимость этих услуг обычно фиксируется в квитанциях за коммунальные услуги и рассчитывается исходя из нормативов, утверждённых региональными органами.
Объекты жилого фонда – это юридически определённые единицы, включающие жилые дома, квартиры, комнаты и вспомогательные помещения, которые находятся в собственности государства, муниципалитетов или частных лиц. Их классификация по форме собственности, типу здания и назначению позволяет государству регулировать вопросы распределения, эксплуатации и поддержки жилищного фонда, а также обеспечивать социальные гарантии граждан.
Понимание структуры и правового статуса объектов жилого фонда необходимо как для специалистов в сфере недвижимости, так и для обычных граждан, планирующих покупку, аренду или улучшение своего жилья.