В 2026 году одним из ключевых вопросов для собственников недвижимости стало попадание их объектов в специальный перечень‚ в отношении которых налог на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости․ Это напрямую влияет на размер налоговых обязательств‚ особенно в Москве‚ Санкт-Петербурге и других крупных регионах‚ где оценка выросла в среднем на 23 %․
Почему это важно?
- Существенное увеличение налога․ Если объект попал в перечень‚ налог рассчитывается не по остаточной балансовой стоимости (как для большинства «обычных» зданий)‚ а по кадастровой‚ которая зачастую близка к рыночной․
- Необходимость контроля․ Владельцу нужно отслеживать‚ включён ли его объект в список․ В противном случае придётся либо доплатить‚ либо оспаривать внесение․
- Штрафы и доначисления․ Неверное применение базы приводит к пересчёту налога и пеням․
Какие объекты подпадают под правило
Основной критерий, «объекты‚ определяемые в соответствии с п․ 7 ст․ 378․2 НК РФ»
Согласно Письму Минфина РФ от № 03-05-04-01/51664‚ в перечень включаются только те здания (помещения)‚ которые одновременно удовлетворяют следующим условиям:
- Размещены на территории субъекта РФ‚ утвердившего соответствующий перечень․
- Внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) с кадастровой стоимостью․
- Используются (или могут использоваться) в предпринимательской деятельности:
- торговые центры;
- офисные бизнес-центры;
- гостиницы‚ рестораны‚ бытовые и административные здания;
- площади для складов и логистики․
Примеры из практики 2026 года
| Регион | Количество включённых объектов | Средний рост кадастровой стоимости | Типичные категории |
|---|---|---|---|
| Москва | ~ 40 000 | 23 % | Торговые галереи‚ бизнес-центры классов A–B‚ гостиницы |
| Санкт-Петербург | ~ 6 500 (по данным Смольного) | 18–25 % | Многофункциональные комплексы‚ логопарки |
| Московская область | ~ 8 000 | 15–20 % | Складские терминалы‚ шоу-румы |
Порядок включения в перечень
- Инициатор: региональный орган исполнительной власти‚ отвечающий за госоценку (в Москве — Департамент городского имущества‚ в Петербурге — Комитет по имущественным отношениям)․
- Источники данных:
- ЕГРН;
- технические паспорта БТИ;
- сведения ФНС России о фактическом использовании (Приказ № ММВ-7-21/868@ от )․
- Опубликование: проект приказа выкладывается на официальном сайте властей‚ после чего идёт 30-дневное обсуждение․
- Окончательное решение: приказ подписывается и в течение трёх рабочих дней направляется в ФНС для загрузки в ЕГРН․
Как проверить свой объект
Шаг 1․ Узнайте кадастровый номер
На сайте rosreestr․gov․ru введите адрес или воспользуйтесь картой․
Шаг 2․ Проверьте публичную кадастровую карту
В карточке объекта найдите пункт «Включён в перечень объектов‚ в отношении которых налог рассчитывается по кадастровой стоимости»․ Если строка есть и значит «Да», объект в списке․
Шаг 3․ Сверьтесь с региональным приказом
Скачайте официальный документ на сайте власти и найдите кадастровый номер в таблице․
Порядок оспаривания
- Досудебный этап․ В течение 30 дней после опубликования приказа можно направить возражение в комитет имущественных отношений с обоснованием‚ что объект:
- не используется в предпринимательской деятельности;
- является жилым‚ а не коммерческим;
- имеет техническую ошибку в категории․
- Суд․ Если досудебный отказ получен‚ подаётся иск в арбитражный суд по месту нахождения объекта․ Срок — 3 месяца со дня отказа․
- Кадастровая оценка․ Одновременно можно оспорить саму кадастровую стоимость‚ подав заявление в Росреестр или комиссию при УФРС․
Что делать собственнику в 2026 году
- Получить налоговое уведомление и сверить расчёты․
- Если объект впервые попал в перечень:
- проверить‚ правильно ли определена площадь и категория;
- если не согласны, подать заявление на перерасчёт в ИФНС․
- Своевременно платить авансовые платежи (1 квартал‚ полугодие‚ 9 месяцев) и годовой налог до 31 марта 2027 года․
- Вести учёт расходов на налог: часть можно учесть при расчёте налога на прибыль (по правилам ст․ 264 НК РФ)․
Кадастровая стоимость стала главной базой налогообложения коммерческой недвижимости в крупных городах России․ Попадание объекта в перечень‚ определяемый по п․ 7 ст․ 378․2 НК РФ‚ многократно увеличивает налоговую нагрузку․ Поэтому владельцам необходимо:
- ежегодно проверять списки на сайтах региональных властей и ФНС;
- отслеживать изменения кадастровой стоимости;
- при необходимости своевременно обжаловать включение или саму оценку․
Такой подход позволит избежать неожиданных доначислений и оптимизировать налоговое бремя․