Государственный кадастровый учет (ГКУ) – это обязательный процесс внесения сведений об объектах недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)․ С 2023‑2025 годов в законодательстве появилось несколько важных изменений, которые необходимо учитывать владельцам, застройщикам и специалистам в сфере земельно‑имущественных отношений․
Правовая база ГКУ
Основным нормативным актом, регулирующим кадастровый учет, является Федеральный закон от 13 июля 2015 г․ № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»․ Ключевые положения закона:
- Все ново‑созданные объекты недвижимости подлежат кадастровому учету (п․ 16 закона)․
- Объекты, которые уже находятся в реестре, могут быть исключены только в случае их прекращения существования или изменения статуса․
- С 1 января 2025 года вступили в силу Федеральные законы № 362‑ФЗ от 29 октября 2024 г․ и № 176‑ФЗ от 12 июля 2024 г․, регулирующие размер госпошлин за кадастровый учет и регистрацию прав․
Ключевые статьи закона 218‑ФЗ
- Статья 4 – перечень объектов, подлежащих кадастровому учету․
- Статья 8 – состав кадастровой карточки (кадастровый номер, дата присвоения, описание местоположения, ранее присвоенные номера и т․д․)․
- Статья 43 (часть 4) – порядок внесения в ЕГРН сведений об объектах, подлежащих учету․
Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственному кадастровому учету
Согласно текущему законодательству и разъяснениям Росреестра, к объектам, подлежащим ГКУ, относятся:
Земельные участки
- Границы, площадь, назначение (сельскохозяйственное, жилое, промышленное и т․п․)․
- Участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности․
Здания и сооружения
- Жилые дома, многоквартирные дома, коттеджи․
- Промышленные, административные и коммерческие здания․
- Сооружения (мосты, тоннели, резервуары, силовые линии и т․п․)․
Помещения в зданиях
- Квартиры, офисные и торговые помещения, складские площади․
- Помещения, выделяемые в результате перепланировки․
Объекты незавершённого строительства (ОНС)
- Строительные площадки, где ведётся возведение здания․
- Стадии строительства от закладки фундамента до получения разрешения на ввод в эксплуатацию․
Машино-места и гаражи
- Парковочные места в многоквартирных домах, стоянки, отдельные гаражи․
Единые недвижимые комплексы (ЕНК)
- Наборы зданий и земельных участков, объединённые в один объект (например, бизнес‑парки)․
Имущественные комплексы предприятий
- Объекты, представляющие собой совокупность зданий, сооружений, земельных участков и ОНС, принадлежащие юридическому лицу․
- Регистрация прав на такие комплексы возможна только после их постановки на государственный кадастровый учет․
Объекты, не подлежащие учету
В реестр не вносятся:
- Объекты, не являющиеся недвижимым имуществом (автомобили, оборудование, которое не привязано к земле)․
- Те, у кого отсутствует правоустанавливающий документ․
- Объекты, снятые с учёта в результате их ликвидации или изменения статуса․
Актуальные изменения в 2024‑2025 годах
Увеличение госпошлин (362‑ФЗ и 176‑ФЗ)
С 1 января 2025 года введён новый порядок расчёта государственных сборов за:
- Кадастровый учёт земельных участков․
- Регистрацию прав собственности на здания и помещения․
- Внесение изменений в кадастровую карту (перепланировка, изменение назначения земли)․
Размеры сборов зависят от кадастровой стоимости объекта и от категории прав (право собственности, аренда, сервитут)․
Пересмотр перечня объектов для расчёта налога на имущество (2024)
Приказы региональных министерств (например, приказ Минэкономии Амурской области от г․) уточняют, какие объекты в 2024 году определяют налоговую базу по кадастровой стоимости․ В перечень входят:
- Земельные участки․
- Здания и сооружения․
- Помещения․
- Машино-места․
- Объекты незавершённого строительства․
Новые требования к документальному оформлению
Для подачи в Росреестр теперь требуются:
- Электронные копии правоустанавливающих документов (договор купли‑продажи, дарения, наследования и т․п․)․
- Схематический план объекта (в формате DXF или PDF)․
- Согласованные проектные решения (для ОНС)․
- Справка об уплате госпошлины, сформированная через портал Госуслуги․
Пошаговый процесс государственного кадастрового учета
- Подготовка документов
- Правоустанавливающий документ (договор, свидетельство о праве собственности, решение суда)․
- Техническая документация (проект, план, геодезический акт)․
- Заявление в Росреестр (форма № 3‑КУ)․
- Подача заявления
Заявление можно подать лично в МФЦ, через Госуслуги или в офисе Росреестра․
- Оплата госпошлины
Сумма рассчитывается автоматически в системе и зависит от кадастровой стоимости и категории объекта․
- Экспертиза и геодезическая проверка
Назначается выезд специалиста‑геодезиста, который проверит границы, высотные отметки и соответствие проектной документации․
- Внесение сведений в ЕГРН
После успешной проверки в реестр вносятся:
- Кадастровый номер․
- Кадастровая стоимость․
- Описание местоположения (адрес, координаты)․
- Сведения об ограничениях (аренда, сервитуты)․
- Получение выписки из ЕГРН
Выписка подтверждает факт постановки объекта на учёт и содержит все зарегистрированные сведения․
В случае ошибок или необходимости внесения изменений (перепланировка, смена назначения земли) процесс повторяется с подачей нового заявления․
Как проверить, включён ли ваш объект в реестр?
Для проверки достаточно выполнить один из следующих вариантов:
- Через официальный портал Росреестра – вводим кадастровый номер или адрес․
- Через сервис ФНС России «Проверка объектов недвижимости» – вводим ИНН/ОГРН владельца и получаем перечень объектов, находящихся в реестре․
- Обращение в МФЦ с запросом выписки из ЕГРН;
Исключение объектов из ЕГРН
Записи могут быть удалены, если объект:
- Не является объектом недвижимости (например, передвижное оборудование)․
- Полностью утратил статус недвижимости (снятие с учёта в результате сноса)․
- Ошибочно был внесён в реестр – в этом случае подаётся заявление о корректировке с приложением подтверждающих документов․
Согласно КонсультантПлюс (2024), порядок исключения регламентирован статьёй 42‑го Федерального закона № 218‑ФЗ․
Практические рекомендации для владельцев и специалистов
- Вести учёт всех документов – оригиналы и электронные копии правоустанавливающих бумаг, договоров, проектной документации․
- Регулярно проверять актуальность кадастровой стоимости – она влияет на размер налога на имущество․
- Своевременно уплачивать госпошлины – просрочка может привести к штрафам и приостановке регистрации․
- Обращать внимание на региональные приказы – в некоторых регионах (Амурская область, Республика Башкортостан) могут быть уточнённые списки объектов для налогообложения․
- Пользоваться электронными сервисами – это ускоряет процесс, уменьшает количество походов в МФЦ и снижает риск ошибок․
Государственный кадастровый учет – фундаментальная процедура, без которой невозможно осуществлять сделки с недвижимостью, рассчитывать налоговую базу и защищать свои права в суде․ В 2024‑2025 годах законодатели усилили контроль над объектами, увеличив размеры госпошлин и уточнив перечень объектов, подлежащих учёту․ Соблюдение всех требований, своевременная подготовка документов и использование электронных сервисов позволяют владельцам и специалистам быстро и безболезненно пройти процесс кадастрового учёта․
Помните: правильно оформленный кадастр – это гарантия правовой чистоты вашей недвижимости․