Кадастровая стоимость – это денежный показатель‚ полученный в результате государственной кадастровой оценки недвижимости на определённую дату (обычно 1 января налогового периода). Именно она служит налоговой базой по налогу на имущество физических и юридических лиц.

Правовая основа

Основные нормативные документы‚ регулирующие налогообложение по кадастровой стоимости:

• Статья 391 Налогового кодекса РФ – определяет‚ что налоговая база для организаций – кадастровая стоимость участка‚ установленная на 1 января налогового периода.
• Федеральный закон 425‑ФЗ от 28 ноября 2025 г. – вводит единый порядок расчёта налога на имущество от кадастровой стоимости для всех налогоплательщиков‚ независимо от системы налогообложения.
• Постановления Минфина РФ (письмо 03‑05‑04‑01/51664 от ) – уточняют порядок включения/исключения объектов из регионального перечня.
• Методические указания Росреестра – порядок получения и проверки кадастровой стоимости.

Что считается налоговой базой?

Налоговая база – это кадастровая стоимость объекта на 1 января налогового периода. При отсутствии объекта в региональном перечне (например‚ новостройки‚ только что введённые в эксплуатацию) налог часто рассчитывается от среднегодовой стоимости либо в некоторых случаях налог может не взиматься.

Категории объектов‚ облагаемых налогом по кадастровой стоимости

Ниже перечислены основные группы имущества‚ для которых применяется кадастровая стоимость в качестве налоговой базы.

3.1 Жилые объекты

• Жилые дома (частные‚ коттеджи‚ дачи).
• Жилые помещения в многоквартирных домах (квартиры‚ комнаты).
• Единые недвижимые комплексы (ЕНК)‚ включающие хотя бы одно жилое помещение.

3.2 Коммерческая недвижимость

• Торгово‑офисные здания.
• Офисные центры‚ бизнес‑парки.
• Торговые центры‚ магазины‚ рестораны.
• Складские и логистические помещения.

3.3 Промышленные объекты

• Заводские и производственные здания.
• Технопарки‚ научные парки.
• Объекты инфраструктуры (энергетические станции‚ водоканалы).

3.4 Земельные участки

• Участки‚ принадлежащие организациям (земля под производственные нужды‚ под складирование и т.д.).
• Сельскохозяйственные земли‚ если они включены в перечень объектов налогообложения.

3.5 Особые категории

• Объекты‚ входящие в состав единого недвижимого комплекса‚ но не имеющие жилых помещений (например‚ административные здания в составе ЕНК).
• Объекты‚ находящиеся в государственной или муниципальной собственности‚ если законодательством не предусмотрено освобождение.

Исключения и льготы

Не все объекты автоматически попадают в перечень налогооблагаемых по кадастровой стоимости;

• Объекты‚ исключённые региональными властями (например‚ 611 торгово‑офисных объектов в Москве‚ исключённых в 2025 г.)
• Объекты‚ освобождённые от налога в соответствии с федеральными и региональными льготными режимами (социальные учреждения‚ религиозные организации‚ объекты культуры и т.п.).
• Новостройки‚ которые ещё не внесены в региональный перечень – налог может рассчитываться от среднегодовой стоимости или не взиматься до включения.

Порядок определения кадастровой стоимости

1. Запросить сведения на официальном сайте Росреестра (раздел «Кадастровая стоимость»).
2. Уточнить площадь объекта и его тип (жилая‚ нежилая‚ земельный участок).
3. Проверить наличие уведомления о корректировке стоимости – в 2026 г. проведена масштабная государственная переоценка‚ о которой получали уведомления многие собственники.
4. Если объект ещё не включён в перечень‚ подать заявление в региональный орган власти о включении (письмо Минфина 03‑05‑04‑01/51664 регулирует порядок);

Как рассчитывается налог на имущество по кадастровой стоимости

Общая формула расчёта:

Налог = Кадастровая стоимость × Ставка налога × Коэффициент (если применяется)

6.1 Ставки налога

Точные ставки определяются региональными законами и могут отличаться в зависимости от места расположения объекта.

6.2 Примеры расчётов

• Пример 1. Коттедж – кадастровая стоимость 12 000 000 ₽‚ ставка 0‚2 %.
  Налог = 12 000 000 ₽ × 0‚002 = 24 000 ₽.
• Пример 2. Офисное здание – кадастровая стоимость 85 000 000 ₽‚ ставка 0‚8 %.
  Налог = 85 000 000 ₽ × 0‚008 = 680 000 ₽.
• Пример 3. Земельный участок организации – кадастровая стоимость 30 000 000 ₽‚ ставка 0‚4 %.
  Налог = 30 000 000 ₽ × 0‚004 = 120 000 ₽.

Порядок уплаты налога

1. Получить налоговое уведомление от органа местного самоуправления (обычно в марте‑апреле).
2. Оплатить налог в срок‚ установленный региональным нормативным актом (чаще всего – до 30 апреля).
3. При необходимости – подать апелляцию в течение 30 дней с даты получения уведомления.
4. В случае недоимки – начисляются пени в размере 1 % от суммы долга за каждый месяц просрочки.

Последние изменения (2025‑2026 годы)

• В 2025 г. вступил в силу закон 425‑ФЗ‚ который унифицировал порядок расчёта налога от кадастровой стоимости для всех налогоплательщиков.
• В 2026 г. завершилась государственная переоценка недвижимости‚ в результате чего многие собственники получили уведомления об увеличении кадастровой стоимости. Это привело к росту налоговых обязательств.
• Региональные органы (например‚ в Москве) исключили из перечня налогооблагаемых 611 торгово‑офисных объектов‚ что уменьшило налоговую нагрузку на часть владельцев.
• Минфин РФ уточнил порядок начисления налога по кадастровой стоимости для вновь созданных объектов‚ пока они не включены в перечень – налог рассчитывается от среднегодовой стоимости.

Практические рекомендации для собственников

1. Регулярно проверяйте кадастровую стоимость на официальном портале Росреестра‚ особенно после переоценки.
2. Если объект не включён в региональный перечень‚ подайте заявление о включении – это позволит платить налог от кадастровой стоимости‚ а не от среднегодовой.
3. Внимательно изучайте региональные ставки – они могут отличаться даже в пределах одного субъекта федерации.
4. При получении уведомления об увеличении стоимости проверяйте правильность расчёта (площадь‚ тип объекта‚ применяемая ставка).
5. Для организаций‚ у которых есть несколько объектов‚ рекомендуется вести единую базу данных с кадастровой стоимостью и датой её актуализации.
6. В случае споров – используйте апелляционный порядок и привлекайте экспертов по кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость стала ключевым элементом налогообложения имущества в России. Понимание того‚ какие объекты подпадают под данный режим‚ какие ставки применяются и как правильно рассчитывать налог‚ позволяет собственникам избегать непредвиденных расходов и своевременно выполнять налоговые обязательства. Важно следить за изменениями законодательства (особенно после принятия закона 425‑ФЗ) и регулярно проверять актуальные данные в Росреестре.

Если у вас возникли вопросы по конкретному объекту или вы хотите уточнить порядок подачи заявления о включении в перечень‚ обратитесь к специалисту по налогообложению или к региональному отделу финансовой службы.