Краткий ответ: объектом государственной кадастровой оценки (ГКО) является объект недвижимости, зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В зависимости от категории земель и вида недвижимости, к таким объектам относятся:
- Земельные участки (всех категорий земель: сельскохозяйственные, поселений, промышленности и т.д.);
- Здания (жилые дома, офисные здания, торговые центры, склады и др.);
- Сооружения (мосты, дороги, трубопроводы, линии электропередачи и др.);
- Помещения (квартиры, офисы, магазины внутри зданий);
- Объекты незавершённого строительства (ОНС);
- Машино-места (парковочные места в гаражах и на стоянках);
- Единые недвижимые комплексы (например, гостиница вместе с земельным участком и инфраструктурой).
Что такое государственная кадастровая оценка (ГКО)?
Государственная кадастровая оценка (ГКО) — это совокупность организационно-технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости на определённую дату в соответствии с Федеральным законом от № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и методическими указаниями, утверждёнными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром).
Кадастровая стоимость: определение и назначение
Согласно п. 2 ст. 3 Закона № 237-ФЗ (в редакции от 31 июля 2020 года):
Кадастровая стоимость — это полученный на определённую дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с законодательством и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость используется для:
- Исчисления налога на имущество физических и юридических лиц;
- Определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
- Установления залоговой стоимости при оформлении ипотеки;
- Оценки убытков при изъятии недвижимости для государственных нужд.
Особенности проведения ГКО
Процедура ГКО включает несколько этапов:
- Принятие решения о проведении ГКО органом государственной власти субъекта РФ;
- Формирование перечня объектов оценки на основе данных ЕГРН;
- Определение оценочных зон и ценообразующих факторов;
- Проведение расчётов кадастровой стоимости с использованием массовых методов оценки;
- Утверждение результатов региональным органом власти;
- Публикация итогов и обеспечение доступа к данным в ЕГРН.
Отличие кадастровой стоимости от рыночной
| Параметр | Кадастровая стоимость | Рыночная стоимость |
|---|---|---|
| Цель оценки | Налогообложение и иные публичные цели | Свободная продажа/покупка |
| Объект оценки | Группы объектов недвижимости | Конкретный объект |
| Метод оценки | Массовая оценка по моделям | Индивидуальная оценка объекта |
| Заказчик | Орган государственной власти субъекта РФ | Собственник, покупатель, банк |
| Периодичность | Не чаще чем раз в два года (с 2026 г.) | Любое время по запросу |
Как оспорить кадастровую стоимость?
Если собственник считает, что кадастровая стоимость завышена, он может:
- Подать заявление в Комиссию при Росреестре по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
- Обратиться в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости (ст. 24.18 Закона № 237-ФЗ);
- Провести независимую рыночную оценку и представить её отчёт в качестве доказательства.
Объектом государственной кадастровой оценки является любой зарегистрированный в ЕГРН объект недвижимости. Важно помнить, что кадастровая стоимость не является рыночной ценой, но напрямую влияет на налоговые и иные обязательства собственника. Результаты ГКО подлежат регулярному пересмотру, а в случае ошибок, корректировке в установленном законом порядке.