Что считается «объектом незавершённого строительства» (ОНС)

• Это недвижимое имущество, которое ещё не введено в эксплуатацию, но уже имеет кадастровый номер и записано в ЕГРН как «объект незавершённого строительства».
• Фактически это основное средство «в работе», но ещё не готовое к использованию в производстве.

Налог на имущество организаций

2.1 Когда ОНС подлежит налогообложению

Пункт 374 НК РФ прямо указывает: объект облагается налогом на имущество с момента постановки на баланс как основного средства. Если же ОНС отражён на счёте 08 (и не введён в эксплуатацию), то:

• до ввода в эксплуатацию объект не является объектом обложения;
• но достаточно подписи директора о переводе объекта в основные средства (даже если он ещё не готов к использованию) — и обязанность по налогу возникает.

2.2 Когда ОНС облагается по кадастровой стоимости

Статья 378.2 НК РФ: если объект учтён в ЕГРН как «незавершённое строительство» и субъект РФ принял соответствующий закон, то налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. При этом:

• важно, что на земле любого назначения: ИЖС, ЛПХ, садоводство и т. д.;
• налог платится независимо от того, используется ли недострой в деятельности компании.

2.3 Типичная ошибка

Компании годами держат недострой на счёте 08, полагая, что налога нет. Однако при инвентаризации ФНС может доказать, что объект уже готов к эксплуатации (или хотя бы введён в состав основных средств). В итоге:

1. доначисляется налог за 3 года;
2. пени и штрафы;
3. возбуждается камеральная проверка.

Налог на имущество физических лиц

Для граждан правило простое:
Если недострой зарегистрирован в ЕГРН и у него есть кадастровая стоимость, налог платится.

• льготы и вычеты, только на уровне муниципалитета;
• для жилых строений и садовых домов назначение земельного участка (ИЖС, ЛПХ) влияет на размер налоговой базы.

Налог на прибыль и НДС при реализации ОНС

4.1 Налог на прибыль

Доход от продажи ОНС включается в внереализационные доходы. При этом можно вычесть все накопленные расходы (счёт 08 + 60/70/76). Главное — правильно рассчитать финансовый результат.

4.2 НДС

• Реализация ОНС в РФ — облагается НДС по ставке 20 % (или 10 % для жилья, если соблюдены условия).
• Входной НДС по строительным расходам принимается к вычету при наличии счёт-фактуры и факта оплаты.

Бухгалтерский учёт: ключевые проводки

Как «заморозить» или продать недострой без налоговых потерь

1. Снятие с кадастрового учёта. Если строительство окончательно прекращено, можно одновременно снять объект с кадастрового учёта и зарегистрировать прекращение прав. Тогда налог на имущество не начисляется.
2. Инвентаризация и обесценение. Если объект частично утратил потребительские свойства, создайте резерв под обесценение (для бухгалтерии) и уменьшите налоговую базу по прибыли.
3. Продажа «как есть». Договор купли-продажи оформляйте с указанием фиксированной цены. ВНИМАНИЕ: если цена < 0.7 × кадастровой, налоговый орган вправе доначислить НДС и прибыль по рыночной цене (п. 8 ст. 105.3 НК РФ).

Особые режимы: ЕСХН, УСН

• ЕСХН: ОНС по назначению не относится к сельхозтоваропроизводству, поэтому объект облагается налогом на имущество на общих основаниях.
• УСН: налог на имущество не платится, но продажа ОНС попадает в доходы «упрощёнки».

Сводная «шпаргалка» для бухгалтера

Практические рекомендации

• Раз в год проводите инвентаризацию счёта 08 и сверяйте данные ЕГРН с балансом.
• До 1 декабря 2026 г. уплатите налог за 2025 год, если объект был введён в ОС до .
• Следите за законами субъекта: 70 % регионов уже перешли на кадастровую базу в отношении ОНС.
• Готовьтесь к спорам: храните проектную документацию, акты КС-2/КС-3, сметы — они подтвердят степень готовности и обоснуют расходы при продаже.

Источники: письма Минфина РФ от № 03-03-05/97344, ФНС России от № СД-4-21/5020@, ст. 374, 378.2 НК РФ, определение ВС РФ от № 305-ЭС24-1023.