Актуально на 19 апреля 2026 г.
Недостроенное здание, которое ещё не введено в эксплуатацию, может (а иногда обязан) быть поставлено на государственный кадастровый учёт; Это позволяет:
- официно закрепить право собственности за застройщиком;
- продавать/дарить доли в объекте до ввода его в эксплуатацию;
- получить кредит под залог будущего объекта недвижимости;
- избежать признания недостроя «бесхозяйным имуществом».
Ниже, подробная инструкция: от подготовки документов до получения выписки ЕГРН.
С какой «даты отсчёта» действуют новые правила
С 10 сентября 2023 г. вступили в силу новые части 22 и 23 статьи 40 Федерального закона № 218-ФЗ. Они ввели упрощённую процедуру: объект незавершённого строительства (ОНС) можно поставить на кадастровый учёт и одновременно зарегистрировать право без технического плана, если вместо него подаётся декларация об объекте недвижимости в электронной форме.
Когда ОНС обязателен к учёту
- Объект достиг степени готовности ≥ 30 % и может быть индивидуализирован (имеет стены, фундамент, перекрытия).
- На земельном участке уже зарегистрировано право собственности или аренды.
- Застройщик планирует привлекать дольщиков или закладывать объект в банк.
Два способа постановки на учёт
| Параметр | Классический (со техпланом) | Упрощённый (через декларацию) |
|---|---|---|
| Норматив | ст. 40 ч. 1-21 218-ФЗ | ст. 40 ч. 22-23 218-ФЗ |
| Форма заявления | Регистрация + кадастровый учёт по одному заявлению | Аналогично, но без технического плана |
| Документы | Технический план, право на участок, кадастровый паспорт участка, опись вложений | Электронная декларация, право на участок, эскиз ОНС |
| Срок госпошлины | 2 000 руб. (физ. лица) / 22 000 руб. (юр. лица) | 1 000 руб. (физ. лица) / 11 000 руб. (юр. лица) |
| Срок рассмотрения | 5–10 раб. дней (МФЦ) | 3–7 раб. дней (через ЕПГУ) |
Пошаговая инструкция (классический способ)
Шаг 1. Подготовьте право на земельный участок
Без ЕГРН-записи о вашем праве на участок заявление не примут (с 1 марта 2025 г. требование усилено).
Шаг 2. Закажите технический план у кадастрового инженера
- Инженер приезжает на объект, фиксирует степень готовности.
- В плане указываются: площадь, этажность, материал стен, координаты контура.
- Файл подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП).
Шаг 3. Сформируйте пакет документов
- Заявление по форме Росреестра (PDF-шаблон доступен на сайте).
- Технический план (XML-файл + бумажная копия);
- Выписка ЕГРН на земельный участок (не старше 5 дней).
- Паспорт заявителя (для физлиц) или ЕГРЮЛ/ЕГРИП (для юрлиц).
- Квитанция об оплате госпошлины (возврат неустойки — 30 %).
Шаг 4. Подача заявления
- Онлайн: через Госуслуги → «Регистрация недвижимости» → «Постановка на кадастровый учёт».
- Офлайн: МФЦ или территориальный офис Росреестра (предварительная запись обязательна).
Шаг 5. Получение результата
Через 5–10 дней вам придёт электронная выписка ЕГРН с кадастровым номером и записью о праве собственности на ОНС. Бумажный вариант можно заказать в МФЦ/Почтой России.
Упрощённая процедура через декларацию
Когда подходит:
- площадь ОНС ≤ 1 000 м²;
- этажность ≤ 3;
- объект не является объектом культурного наследия.
Что нужно:
- Заполнить декларацию в личном кабинете на gosuslugi.ru (сервис «Декларация об ОНС»).
- Прикрепить скан прав на землю и фото/схему объекта.
- Оплатить пошлину (см. таблицу).
Срок — 3 рабочих дня.
Типовые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Решение |
|---|---|---|
| Нет координат границ участка в ЕГРН | Отказ в регистрации с | Пройти межевание и внести сведения заранее |
| ОНС < 30 % готовности | Росреестр вернёт заявление | Дождаться достаточной готовности или оформить как «временную постройку» |
| Несоответствие площади в техплане и проекту | Дополнительная экспертиза, увеличение сроков | Проверить проект перед вызовом инженера |
| Отсутствие УКЭП у кадастрового инженера | Файл отклонён системой | Запросить у инженера действующий сертификат |
Что делать после ввода в эксплуатацию
- Получить акт ввода от Госстройнадзора.
- Снять ОНС с кадастрового учёта как «незаконченный».
- Оформить технический план на уже завершённый объект.
- Подать заявление на внесение изменений в ЕГРН — появится новый кадастровый номер «здания» вместо прежнего «ОНС».
Стоимость на 2026 год (средний прайс)
- Кадастровый инженер: 8 000–25 000 руб. (зависит от площади).
- Госпошлина: 2 000 руб. (физлица) или 22 000 руб. (компании);
- Межевание (если надо): 5 000–15 000 руб.
- Услуга МФЦ (при подаче офлайн): 1 500 руб.
Полезные ссылки
- rosreestr.gov.ru — официальный портал Росреестра
- gosuslugi.ru — подача заявлений онлайн
- egrn.reestr.ru — проверка кадастрового номера и очередь документов
Если вы владеете землёй и возвели на ней недострой хотя бы на 30 %, выгоднее сразу поставить ОНС на кадастровый учёт: это защитит право собственности, упрощает продажу долей и открывает доступ к банковским продуктам. С 2023 г. доступен как классический путь через технический план, так и упрощённый через электронную декларацию — выбирайте тот, что подходит вашему случаю.
Будьте внимательны к срокам и требованиям Росреестра — и регистрация пройдёт без задержек!