Содержание:

• Что считается объектом незавершённого строительства (ОНС)
• Источники права и последние изменения на 2026 год
• Государственный реестр ОНС: как попадают, как выходят
• Налоговые, земельные и иные последствия для собственника
• Сценарии «замороженного» строительства: достройка, продажа, снос
• Практика 2025-2026: 382 объекта на достройку в РФ и 20-летняя «заморозка» в Крыму
• Чек-лист для собственника ОНС

Что считается объектом незавершённого строительства (ОНС)

Определение по Градостроительному кодексу РФ (ст. 1 ГрК РФ, актуальная редакция от ):

«Объект незавершённого строительства — это здание, сооружение (в т.ч. линейный объект недвижимого имущества) или иной объект капитального строительства, строительство которого начато, но не завершено и не введено в эксплуатацию в установленном порядке».

Ключевые признаки ОНС:

1. Факт начала строительства — есть разрешение на строительство либо уведомление о планируемом строительстве (в зависимости от категории объекта).
2. Отсутствие ввода в эксплуатацию, нет разрешения на ввод, нет записи в ЕГРН об объекте как о законченном.
3. Незавершённость — объект не соответствует проектной документации по степени готовности или техническому состоянию.
4. Реальное существование — объект должен быть физически выявлен (доступен для осмотра) и зафиксирован в актах обследования.

Что не считается ОНС:

• земельный участок без начатых строительных работ;
• объекты, введённые в эксплуатацию без разрешения (самострой), но уже сданные;
• строительные конструкции, не являющиеся капитальными (временные вагончики, бытовки).

Источники права и последние изменения на 2026 год

Основные нормативные акты

Главные новеллы 2026 года

• Расширение реестра ОНС — включение объектов, простаивающих более 7 лет (раньше — 10).
• Обязательное бухгалтерское обесценение ОНС, не введённых в эксплуатацию в течение 5 лет с получения разрешения на строительство.
• Снижение налоговой базы по налогу на имущество для ОНС, находящихся в реестре, до 0,3 % (раньше 0,5 %).
• Право муниципалитетов выкупать или принудительно аукционировать ОНС, если собственник не представил план достройки в течение 1 года после включения в реестр.

Государственный реестр ОНС: как попадают, как выходят

Кто вносит?

Орган государственного строительного надзора субъекта РФ либо муниципальный контроль (ново).

Процедура включения

1. Обследование объекта, фиксация степени готовности.
2. Формирование акта обследования и акта замеров.
3. Направление уведомления собственнику (ЗУ или капитального строения).
4. Опубликование сведений в ЕГРН и на официальном сайте органа власти.

Как выйти из реестра?

• Вариант 1: получить разрешение на ввод в эксплуатацию и внести запись в ЕГРН.
• Вариант 2: снести объект, подтвердить снос актами и снять кадастровый учёт.
• Вариант 3: изменить целевое назначение (например, перевести в объект незавершённого ремонта, если это допустимо).

Налоговые, земельные и иные последствия для собственника

Налог на имущество организаций

С 2026 года для ОНС, внесённых в реестр, снижен коэффициент до 0,3 %.
Однако если объект не внесён в реестр, налог рассчитывается по кадастровой стоимости полностью.

Налог на прибыль

• Бухгалтерское обесценение ОНС сроком >5 лет — расходы признаются внеплановыми, уменьшают налоговую базу.
• При продаже ОНС до ввода НДС начисляется с оборота, но возможен зачёт ранее принятого к вычету.

Земельный налог

Земельный участок под ОНС облагается налогом как обычно, но если объект внесён в реестр, муниципалитет может предоставить льготу до 50 % на период до ввода или сноса.

Ответственность

• Административная (ст. 9.5 КоАП РФ), до 500 000 ₽ за строительство без разрешения.
• Уголовная (ст. 170 УК РФ) — при продаже ОНС без переуступки прав без надлежащего оформления.

Сценарии «замороженного» строительства: достройка, продажа, снос

Достройка своими силами

1. Проверка актуальности разрешения на строительство (срок действия — 10 лет, но после 7 лет требуется продление).
2. Обновление проектной документации и экспертизы.
3. Получение заключения ГЭ о соответствии.
4. Ввод в эксплуатацию.

Продажа «как есть»

• Форма договора — договор купли-продажи ОНС (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
• Необходимо уведомление Росреестра о переходе прав.
• Обязательно указание степени готовности и объёма выполненных работ.

Снос

1. Заказ проекта сноса и получение разрешения.
2. Демонтаж, акт о сносе, снятие кадастрового учёта.
3. Освобождение участка, отчёт об утилизации отходов.

Практика 2025-2026: 382 объекта на достройку в РФ и 20-летняя «заморозка» в Крыму

Федеральный уровень

По данным Минстроя России (приказ № 12/пр от ), в реестр ОНС включено 2 147 объектов. Из них 382 объекта признаны перспективными для достройки и получили государственные гарантии по программе «Дострой-26»:

• максимальный объём финансирования — 120 млрд ₽;
• средний срок заморозки, 8,4 года;
• приоритет — жильё и инфраструктурные объекты.

Республика Крым

Пример: здание площадью 12 000 м² в Симферополе числилось на балансе ГУП «Крымдорстрой» с 2005 года.

• 2023 год, объект внесён в реестр ОНС.
• 2024 год, проведена независимая оценка, степень готовности — 62 %.
• 2025 год — принят закон РК № 113-ЗРК/2025, предусматривающий:
• обязательную продажу на электронных торгах, если достройка не начата в течение 1 года;
• льготный кредит 3 % годовых на достройку жилья социального найма;
• отсутствие неустойки за просрочку при наличии государственных гарантий.

Чек-лист для собственника ОНС

1. Проверьте статус: есть ли объект в ЕГРН и в реестре ОНС?
2. Оцените срок: сколько лет прошло с получения разрешения на строительство.
3. Решите: достройка, продажа или снос.
4. Соберите документы: разрешение, проект, акты обследования, кадастровый паспорт.
5. Свяжитесь с органом надзора: получите актуальный план мероприятий.
6. Учтите налоги: подайте уведомление о льготах, если объект внесён в реестр.
7. Контролируйте сроки: не пропустите даты продления разрешения и плановых проверок.

Важно: с 2026 года за непредставление плана достройки в течение 1 года объект может быть принудительно выставлен на торги по решению муниципалитета.