04 апреля 2026 г. — вопросы, связанные с объектами незавершённого строительства (ОНС), расположенными на арендованных земельных участках, остаются одними из самых спорных и «узких» в российском земельном праве. Ниже — подробный разбор:
- что считается ОНС и почему важно его зарегистрировать;
- какие документы потребуются в 2025–2026 гг.;
- как новая редакция Земельного кодекса РФ изменила правила продления аренды;
- какие налоги и штрафы ждут владельцев;
- пошаговая инструкция по минимизации рисков.
Что такое «объект незавершённого строительства» (ОНС)?
ОНС — это строение, возведённое хотя бы частично, но не введённое в эксплуатацию. Формально ОНС относится к недвижимости (ст. 130 ГК РФ) и может быть:
- фундаментом;
- коробкой с крышей;
- домом без внутренней отделки;
- даже свайным полем с согласованным проектом.
Главное условие — наличие разрешения на строительство (или уведомления по дачной амнистии). Без разрешения строение признаётся самовольной постройкой со всеми вытекающими последствиями.
Почему важно регистрировать право собственности на ОНС?
- Защита от сноса. Зарегистрированный ОНС не считается самовольной постройкой (Пленум ВАС РФ № 73 от , п. 12).
- Распоряжение объектом. Можно продать, заложить, сдать в аренду, подарить.
- Продление аренды земли. Новая статья 39.6 ЗК РФ позволяет продлить договор без торгов при наличии зарегистрированного ОНС.
- Налоговые обязательства. После регистрации начисляется налог на имущество и земельный налог, но зато убирается риск штрафа за незаконное строительство.
Как изменились правила в 2025 году: главные новеллы
Отмена ст. 36 и 22 ЗК РФ
Раньше арендатор полагался на преимущественное право продления. Теперь применяется ст. 39.6 ЗК РФ:
- если право собственности на ОНС зарегистрировано до г. или участок предоставлен в аренду до этой даты, договор продлевается автоматически на срок до 3 лет;
- после г. потребуется аукцион, но с «правом преимущественного предложения» за арендатором;
- при отсутствии ОНС в ЕГРН участок изымается без компенсации затрат на строительство.
Возможность одновременной регистрации земли и ОНС
ГБУ «ЦСО Троицкий» и Росреестр Москвы подтверждают: можно подать одно заявление и зарегистрировать право аренды земли + право собственности на ОНС «одним пакетом».
Документы для регистрации ОНС на арендованном участке
| № | Документ | Кто выдаёт / где получить | Комментарий |
|---|---|---|---|
| 1 | Заявление о государственной регистрации | МФЦ / Росреестр онлайн | Форма Росреестра Р10-01-01 |
| 2 | Договор аренды земли + выписка ЕГРН | Арендодатель / МФЦ | Должен быть зарегистрирован в ЕГРН |
| 3 | Разрешение на строительство или уведомление о планируемых работах | Градостроительный надзор | По дачной амнистии достаточно уведомления |
| 4 | Технический план ОНС | Кадастровый инженер | Включает фотографии, обмеры, схемы |
| 5 | Акт обследования ОНС | Кадастровый инженер | Требуется, если объект не вводился в эксплуатацию |
| 6 | Квитанция об уплате госпошлины | Банк / онлайн | 2026 г.: 2 000 руб. для физлиц, 22 000 руб. для юрлиц |
Срок регистрации: 5–9 рабочих дней при подаче через МФЦ, 3–5 дней при онлайн-подаче в электронном виде.
Пошаговая инструкция регистрации ОНС на арендованном участке
- Проверьте статус земли. Убедитесь, что участок предоставлен именно под строительство вашего типа объекта (ИЖС, ЛПХ, производство); Если целевое назначение «сельхоз», Росреестр откажет в регистрации жилого дома.
- Закажите технический план. У кадастрового инженера. Он приедет, сфотографирует, обмерит и составит XML-файл для Росреестра. Стоимость в 2026 г. — от 12 000 руб. (регионы) до 35 000 руб. (Москва).
- Получите разрешение на строительство. Если дом по дачной амнистии — подайте уведомление в МФЦ (форма № 2).
- Сформируйте пакет. См. таблицу выше + копии паспорта / ЕГРЮЛ.
- Подайте заявление.
- в МФЦ, лично;
- онлайн — через Госуслуги или сервис Росреестра (требуется ЭЦП).
- Получите ЕГРН-выписку. После регистрации вам выдадут выписку с кадастровым номером ОНС. Теперь вы полноценный собственник.
Типовые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Как исправить |
|---|---|---|
| Разрешение на строительство оформлено на предыдущего арендатора | Отказ в регистрации | Переоформить разрешение на себя (пакет документов в Граднадзор) |
| Земля сельхозназначения, строим жилой дом | Отказ без права обжалования | Менять целевое назначение через администрацию |
| Договор аренды просрочен | Регистрация возможна, но землю могут отобрать | Срочно продлевать договор в соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ |
| Нет технического плана | Вернут документы без рассмотрения | Заказать у кадастрового инженера |
Налоги и отчётность после регистрации
- Имущественный налог физлиц — от 0,1 % до 2 % кадастровой стоимости (региональные ставки).
- Земельный налог, 0,3 % для ИЖС/ЛПХ, до 1,5 % для прочих категорий.
- Налог на имущество юрлиц, 2,2 % (при УСН — 0 %, но объект должен быть внесён в бухгалтерский баланс).
- ФСС и ФОТ, если нанимаете строителей, оформляются как работники.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос 1: «Мой договор аренды закончился . Могу ли я зарегистрировать ОНС?»
Да. Согласно Пленуму ВАС РФ № 73 и ст. 40 Закона 218-ФЗ, истечение срока аренды не препятствует регистрации права собственности. Однако землю могут отобрать через суд, если не продлите договор по новым правилам.
Вопрос 2: «Нужно ли вводить ОНС в эксплуатацию?»
Нет. Регистрация ОНС не равна вводу в эксплуатацию. Ввод требуется только для последующего проживания/продажи готового объекта.
Вопрос 3: «Можно ли регистрировать ОНС, если участок арендуют 2 совладельца?»
Да, но понадобится согласие всех арендаторов и разрешение собственника земли.
Актуальные ссылки и формы
- Официальный портал Росреестра
- Федеральный закон 218-ФЗ (ЕГРН)
- Пленум ВАС РФ № 73 от
- Услуги Росреестра в Москве (Госуслуги Москвы)
Если остались вопросы, смело обращайтесь к профильному юристу или кадастровому инженеру — рынок ОНС динамичен, а судебная практика обновляется ежеквартально.