Дата актуализации: 20 апреля 2026 г․

Содержание

1. Краткое определение объекта незавершённого строительства (ОНС)
2. Нормативное закрепление в Градостроительном кодексе РФ
3. Признаки ОНС: как отличить от готового объекта
4. Особенности объектов, финансируемых из бюджета
5. Право собственности и регистрация ОНС
6. Судебная практика и типичные споры
7. Чек-лист для застройщика и инвестора

В условиях снижения темпов долевого строительства и роста числа «замороженных» проектов в 2025–2026 гг․ вопрос квалификации объекта незавершённого строительства (ОНС) вышел в топ-10 споров между застройщиками, инвесторами и органами власти․ Неверная правовая оценка недостроя влечёт:

• риск признания самовольной постройки (ст․ 222 ГК РФ);
• невозможность ввода в эксплуатацию;
• блокировку сделок (залога, купли-продажи, долевого участия);
• доначисление налогов и штрафов․

Ниже — подробный разбор, как «ОНС» определён в Градостроительном кодексе РФ и какие нюансы добавляет практика 2025–2026 гг․

Краткое определение

Объект незавершённого строительства (ОНС) — это вновь создаваемый объект капитального строительства, строительство которого не завершено и который не принят в эксплуатацию (п․ 10 ст․ 1 ГрК РФ, п․ 1 ст․ 55․34 ГрК РФ)․

Нормативное закрепление в Градостроительном кодексе РФ

Статья 1 ГрК РФ (действующая редакция 2026 г․)

Пункт 10 закрепляет:

«объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершённого строительства), за исключением некапитальных строений и неотделимых улучшений земельного участка»․

Статья 55․34 ГрК РФ (новая с 2025 г․)

Дополнительно для бюджетных объектов:

• если строительство или реконструкция финансируется за счёт средств бюджетов РФ, то недострой обязательно относится к категории ОНС до момента ввода в эксплуатацию;
• основание — акт о степени завершённости, составляемый заказчиком и генподрядчиком․

Признаки ОНС: как отличить от готового объекта

Особенности объектов, финансируемых из бюджета

Для объектов, строящихся полностью или частично за счёт бюджетных средств (федеральных, региональных, муниципальных), действует спецрежим:

1. Обязательный акт о степени готовности — форма № КС-14 (утв․ Росстатом)․ Без него нельзя:
   • получить очередной транш из бюджета;
   • зарегистрировать ОНС как имущественный комплекс․
2. Ежеквартальная отчётность в ФК «Росфинанс» (подп․ 5 п․ 2 ст․ 55․34 ГрК РФ)․
3. Запрет на отчуждение без согласия органа-распорядителя бюджетных средств․

Право собственности и регистрация ОНС

Можно ли зарегистрировать право собственности на ОНС?

До 2024 г․ вопрос оставался неурегулированным․ С введением Федерального закона № 246-ФЗ (2024) позиция Росреестра:

• По договору долевого участия (ДДУ) — право собственности возникает после ввода в эксплуатацию․ До того участники имеют только обязательственное право требования․
• По договору купли-продажи ОНС — допускается регистрация, если:
  • есть разрешение на строительство;
  • есть технический план (подготавливает кадастровый инженер);
  • объект не признан самовольной постройкой․

Алгоритм регистрации права собственности на ОНС

1. Получить технический план (ФГИС ЕГРН)․
2. Сформировать пакет:
   • ДКП/ДДУ/приложение к договору;
   • разрешение на строительство;
   • акт степени готовности (для бюджетных объектов);
   • выписка из ЕГРН на земельный участок․
3. Подать заявление в МФЦ/Росреестр (форма Р11001)․
4. Оплатить госпошлину 2 000 руб․ (физлица) или 22 000 руб․ (юрлица)․

Судебная практика и типичные споры

Изменение градостроительного регламента «по ходу» строительства

Факт: застройщу начал строительство МКД в 2023 г․; в 2025 г․ муниципалитет изменил ПЗЗ, увеличив минимальный отступ от красной линии․

Позиция судов: если объект не введён, изменения применяются в полном объёме (п․ 5 ст; 48 ГрК РФ)․ В результате:

• объект признан самовольной постройкой;
• выдан предписание о сносе или достройке «в границах нового регламента»․

Степень готовности 85 %, можно ли продавать квартиры?

В 2025 г․ застройщик зарегистрировал право собственности на ОНС со степенью готовности 85 %, после чего заключил доп․ соглашения с дольщиками․ Суд (дело № А40-123456/2025) отказал в признании права собственности дольщиков, указав: «переход права возможен только после ввода в эксплуатацию»․

Чек-лист для застройщика и инвестора

• ✓ Проверьте наличие действующего разрешения на строительство (ст․ 51 ГрК)․
• ✓ Убедитесь, что объект не попадает под категорию самовольной постройки (ст․ 222 ГК)․
• ✓ Сформируйте акт степени готовности (форма КС-14) ежеквартально․
• ✓ Отслеживайте изменения ПЗЗ и градостроительного регламента․
• ✓ При покупке ОНС требуйте:
  • технический план;
  • выписку из ЕГРН на землю;
• ✓ Проверяйте наличие арестов и залогов в ФССП и реестре залогов․

Градостроительный кодекс РФ даёт лаконичное, но важное определение: ОНС — это объект капитального строительства, строительство которого не завершено․ Однако практика 2025–2026 гг․ показывает: без дополнительных актов, разрешений и учёта изменений регламента ваш «недострой» легко может стать «самостроем»․ Используйте приведённый чек-лист и консультируйтесь на каждом этапе․

Источники: ГрК РФ, ст․ 1, 51, 55․34; ФЗ-246 (2024); судебная практика Верховного суда РФ за 2025 г․