В современной градостроительной и правовой практике термин «объект незавершённого строительства» (далее — ОНС) звучит всё чаще, но его толкование вызывает множество вопросов. Действительно ли любое недостроенное здание или сооружение подпадает под это понятие? Какие критерии определяют, что именно является ОНС? Давайте разберёмся подробно.
Понятие объекта незавершённого строительства в российском законодательстве
Определение в Градостроительном кодексе РФ
Согласно статье 1 Градостроительного кодекса РФ, объект незавершённого строительства — это:
- здание;
- сооружение;
- иной объект капитального строительства,
в отношении которого:
- разрешение на строительство выдано;
- строительство не завершено;
- техническая документация оформлена;
- объект не введён в эксплуатацию в установленном порядке.
Позиция Минфина России
В письме от № 03-03-05/97344 Минфин РФ подтвердил: стоимость ОНС может учитываться в налоговом учёте только при соблюдении всех вышеуказанных условий. Важно: если разрешение на строительство отсутствует или объект уже введён в эксплуатацию, он перестаёт считаться ОНС.
Какие объекты могут быть признаны ОНС?
| Тип объекта | Является ли ОНС? | Обоснование |
|---|---|---|
| Жилой дом (недостроенный) | Да | Есть разрешение, но не введён в эксплуатацию |
| Торговый центр с пешеходным мостом | Да | (пример из жизни: в ноябре 2024 года в Москве был демонтирован ТЦ, который официально числился ОНС) |
| Ликвидированный объект (например, снесённый) | Нет | Объект прекратил существование; расходы на ликвидацию не учитываются при налогообложении (решение ВС РФ, 2024) |
Практические последствия статуса ОНС
Налоговый вычет при покупке
Собственники, приобретающие ОНС, могут получить имущественный вычет по НДФЛ, но не более 2 млн рублей. При этом важно:
- иметь документы, подтверждающие фактические расходы;
- объект должен быть завершён и введён в эксплуатацию в будущем.
Раздел имущества бывших супругов
В судебной практике (Москва, 2024) дом, числившийся как ОНС, был разделён между бывшими супругами. Суд указал: несмотря на незавершённость, объект имеет рыночную стоимость и может быть разделён как совместное имущество.
Как избежать споров вокруг ОНС?
Для застройщика
- Всегда оформляйте разрешение на строительство до начала работ.
- Храните акты выполненных работ и техническую документацию.
Для покупателя
- Проверьте в ЕГРН: зарегистрирован ли объект как ОНС.
- Убедитесь, что застройщик не нарушил сроки ввода объекта в эксплуатацию.
- Требуйте гарантийного письма о завершении строительства.
Объект незавершённого строительства — это не просто «недостроенное здание», а юридически оформленный объект с определённым статусом. Его признание зависит от наличия разрешения, технической документации и факта незавершённости. Незнание этих нюансов может привести к налоговым спорам, судебным разбирательствам и финансовым потерям. Поэтому перед любой сделкой с ОНС рекомендуется консультация с юристом и проверка данных в ЕГРН.