Объект градостроительных отношений — это центральная категория Градостроительного кодекса РФ, вокруг которой строится вся система регулирования градостроительной деятельности. Несмотря на то, что в самом кодексе прямого перечня объектов не приводится, анализ статей 1, 4 и 6 ГрК РФ, а также сложившейся правоприменительной практики, позволяет дать исчерпывающее определение и классификацию таких объектов.
Правовое определение
Согласно статье 1 ГрК РФ, градостроительная деятельность осуществляется в отношении территорий, в т.ч. городов и иных поселений, а также в отношении объектов капитального строительства. Следовательно, объект градостроительных отношений — это материально-территориальный элемент, в отношении которого:
- осуществляется территориальное планирование;
- проводится градостроительное зонирование;
- выполняется планировка территории;
- возводятся, реконструируются, капитально ремонтируются или сносятся объекты капитального строительства;
- осуществляется эксплуатация зданий и сооружений.
Классификация объектов
Территориальные объекты
Территория как объект градостроительных отношений подразделяется на:
- Территории субъектов РФ — регионы, края, области, республики.
- Муниципальные образования — городские округа, муниципальные районы, поселения.
- Зональные образования — зоны с особыми условиями использования территории (зоны охраны объектов культурного наследия, санитарно-защитные зоны и др.).
Капитальные объекты
К объектам капитального строительства относятся:
- Здания — жилые дома, административные, производственные, общественные здания;
- Сооружения — мосты, трубопроводы, дороги, линии электропередачи и т. д.;
- Иные строения, прочно связанные с земельным участком и неподвижные.
Субъекты и объекты: взаимосвязь
В силу статьи 5 ГрК РФ субъектами градостроительных отношений признаются:
- Российская Федерация;
- Субъекты Российской Федерации;
- Муниципальные образования;
- Физические и юридические лица.
Именно эти субъекты вступают в правоотношения в отношении объектов: разрабатывают документацию, получают разрешения, осуществляют строительство или эксплуатацию.
Правовой режим объектов
Разрешительная система
Любой объект капитального строительства подлежит:
- выполнению изысканий;
- разработке проектной документации;
- получению разрешения на строительство;
- вводу в эксплуатацию на основании разрешения на ввод.
Градостроительное зонирование
Для территориальных объектов обязательно:
- установление видов разрешённого использования земельных участков;
- определение параметров застройки (плотность, высотность, этажность);
- согласование проектов планировки и межевания.
Проблемные моменты и тренды 2024–2025 гг.
1. Цифровизация. С 2023 г. ведётся пилотный проект по переводу разрешительной документации в электронный вид через систему ЕС ГС (единая государственная градостроительная система).
2. Уточнение границ. Активно ведётся межевание территорий муниципальных образований с привязкой к кадастровым округам.
3. «Комплексное развитие». Поправки, вступившие в силу , закрепили статус застройщика-комплексного застройщика, что влияет на объекты градостроительных отношений в рамках крупных проектов.
Объект градостроительных отношений — это не просто «здание» или «земельный участок», а материально-территориальная единица, охваченная комплексом правовых норм, начиная от стратегического территориального планирования и заканчивая эксплуатацией готового объекта. Его правовой статус определяет:
- возможные виды разрешённого использования;
- обязанности субъектов по соблюдению градостроительных регламентов;
- ответственность за несанкционированное строительство.
Точное понимание категории «объект градостроительных отношений» необходимо всем участникам: государству, муниципалитетам, застройщикам и собственникам, поскольку именно от этого зависит законность и эффективность любой градостроительной инициативы.
Дата актуализации: