Согласно оценке ГК «Основа» от апреля 2026 года‚ от 5 до 10 % квартир в премиальных жилых комплексах приобретаются именно для последующего объединения. Это позволяет владельцам получить просторное жилье премиум-класса в центре города без необходимости покупать дорогие пентхаусы. Однако процедура объединения требует строгого соблюдения законодательства и технических нормативов. Ниже — подробный алгоритм действий на 2026 год.
Предварительный аудит и первичные решения
Анализ технической документации
- Закажите выписку из ЕГРН и технический паспорт БТИ для обеих квартир.
- Проверьте‚ являются ли квартиры смежными: идеально‚ если между ними есть ненесущая перегородка.
- Оцените расположение инженерных сетей: легче объединять квартиры с параллельной прокладкой водоснабжения и канализации.
Решение собственников
Если квартиры находятся в долевой собственности‚ потребуется нотариальное согласие всех совладельцев. При ипотеке — согласие банка-кредитора.
Разработка проекта перепланировки
Внешний проектировщик
С 2025 года в России действует обязательное лицензирование проектных работ по перепланировке. Проект должен быть выполнен:
- Собственником‚ имеющим СРО-допуск на проектирование.
- На основе акта обследования несущих конструкций‚ выданного аттестованной лабораторией (срок действия акта — 12 месяцев).
Состав проекта
- План до перепланировки (масштаб 1:50).
- План после объединения с указанием сносимых/возводимых перегородок.
- Схема инженерных коммуникаций: отопление‚ водоснабжение‚ канализация‚ вентиляция.
Согласование в органах
МФЦ или Госуслуги
С 2026 года процедура полностью цифровая:
- Загрузите проект в единую информационную систему (ЕИС) Росжилкомплекса.
- Автоматически запустится межведомственное взаимодействие:
- МЧС (проверка путей эвакуации).
- Роспотребнадзор (вентиляция).
- Ростехнадзор (несущие конструкции).
- Срок — до 45 рабочих дней. При отсутствии замечаний вы получите разрешение на перепланировку № Р-2026/…-МКД.
Уведомление УК и ТСЖ
Не позднее 3 рабочих дней до начала работ направьте в УК:
- Копию разрешения.
- График производства работ.
- Копию договора с подрядчиком (СРО-допуск обязателен).
Производство работ
Технический надзор
С 2026 года обязателен авторский надзор проектировщика. Подрядчик обязан:
- Фиксировать фотоотчёт каждые 3 дня в мобильном приложении «ЖК-Ремонт».
- Согласовывать любые отступления от проекта в течение 24 часов через ту же систему.
Инженерные системы
- Отопление: установите индивидуальный тепловой пункт (ИТП) или пересчитайте мощность стояков.
- Электроснабжение: оформите увеличение мощности до 15 кВт через «Мои документы».
- Вентиляция: при объединении санузлов потребуется принудительная вытяжка‚ согласованная с МЧС.
Приёмка и ввод в эксплуатацию
Комиссия при УК
По окончании работ:
- Закажьте повторное обследование БТИ (срок 5 дней).
- Заполните акт ввода объекта в эксплуатацию (форма АО-2026/ЕИС).
- Получите новый техпаспорт на единое помещение.
Обновление ЕГРН
- Подайте заявление через Росреестр онлайн или МФЦ.
- Срок — 7 рабочих дней. Кадастровый инженер задаст новый номер: XX:XX:XXXXXX:XXX:XXX:XXXX:XXX:1‚ где последняя единица означает «объединение».
Изменение договоров ЖКХ
После объединения:
- Заключите единый договор ресурсоснабжения (вода‚ тепло‚ электричество).
- Пересчитайте плату за общедомовые нужды по новой площади.
- Оформите единый счёт-фактура в УК.
Финансовые и налоговые аспекты 2026 года
Налог на имущество
С 2026 года суммарная кадастровая стоимость объединённой квартиры может превысить 300 млн ₽‚ что переведёт её в категорию «элитного жилья» (ставка до 0‚3 %). Учтите это при расчётах.
Коммунальные платежи
- Взимается единый тариф без коэффициента на «две точки подключения».
- Оплата ОДН производится по общей площади (минус льготы‚ если есть).
- Получите ЕГРН и техпаспорт.
- Разработайте проект (СРО-допуск).
- Получите акт обследования несущих конструкций.
- Согласуйте проект в ЕИС Росжилкомплекса (45 дней).
- Оповестите УК и ТСЖ.
- Начните работы‚ оформите авторский надзор.
- Фиксируйте ход в «ЖК-Ремонт».
- Проведите скрытые работы и закройте их актами.
- Вызовите комиссию УК и БТИ.
- Получите новый техпаспорт.
- Обновите запись в ЕГРН (7 дней).
- Перезаключите договоры ЖКХ и ресурсоснабжения.
Соблюдение этого алгоритма гарантирует легальное объединение двух квартир в одну без штрафов и судебных споров. При возникновении вопросов советуем заранее консультироваться с кадастровым инженером и юристом по недвижимости.