Дата публикации: , 15:26
Вводные сведения
С 1 марта 2026 года в силу вступил Федеральный закон № 295‑ФЗ от 31 июля 2025 года, который вносит существенные изменения в Земельный кодекс Российской Федерации. Одним из ключевых нововведений стала новая глава «Виды разрешенного использования земельных участков», где четко прописаны категории использования и порядок их изменения.
Ранее в некоторых регионах существовали разночтения, позволяющие трактовать назначение земли гибко. Сейчас же вид разрешенного использования (ВРУ) является обязательным атрибутом каждого земельного участка, а любые изменения (в т.ч. объединение участков с разными ВРУ) требуют строгого соблюдения установленного порядка.
Правовая база
- Федеральный закон № 295‑ФЗ (2025‑2026) – вводит новую главу в Земельный кодекс, определяющую виды разрешенного использования и порядок их изменения.
- Гражданский кодекс РФ – регулирует договорные отношения между собственниками земель.
- Налоговый кодекс РФ – определяет ставки земельного налога, в т.ч. пониженную ставку 0,3 % для сельхозпредприятий (решения арбитражных судов 2026 года).
- Региональные нормативные акты – могут уточнять порядок согласования, но не могут противоречить федеральному закону.
Что такое «вид разрешенного использования» (ВРУ)
ВРУ – это юридически закреплённый способ использования земельного участка, указанный в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Примеры ВРУ:
- Сельскохозяйственное назначение (агрокультура, животноводство);
- Подземные полезные ископаемые (добыча);
- Строительство и развитие (подземные коммуникации, жилое строительство);
- Рекреационное и оздоровительное (парки, зоны отдыха);
- Торгово‑развлекательные (торговые центры, кинотеатры).
Каждый ВРУ имеет свой набор ограничений и требований к использованию, а также к возможному изменению (переклассификации).
Почему объединение участков с разными ВРУ может быть необходимо?
Объединение земельных участков часто требуется в следующих случаях:
- Создание комплексных агропромышленных объектов (например, совмещение полей и пастбищ);
- Строительство инфраструктурных объектов (дороги, линии электропередач), где требуется участок подземного пользования и прилегающий земельный участок под строительную площадку;
- Развитие туристических комплексов, где объединяются рекреационные и сельскохозяйственные зоны;
- Оптимизация налогообложения (использование пониженной ставки 0,3 % на сельскохозяйственные земли).
Порядок объединения участков с разными ВРУ
Согласно статье 28 Федерального закона № 295‑ФЗ, объединение возможно только после получения согласования от уполномоченных органов. Ниже – пошаговая инструкция;
Шаг 1. Сбор исходных документов
- Выписка из ЕГРН на каждый из объединяемых участков;
- Технический паспорт (границы, кадастровый номер, площадь);
- Согласования с муниципальными и региональными органами (при необходимости);
- Документы, подтверждающие право собственности (договор купли‑продажи, дарения, аренды и т.д.).
Шаг 2. Подготовка проекта изменения ВРУ
Для каждого участка необходимо определить, какой ВРУ будет применяться к объединенному объекту. Возможны два сценария:
- Сохранение более строгого ВРУ – если один из участков имеет более ограничительные требования (например, подземные полезные ископаемые), то для всего объединенного участка применяется именно он.
- Переход к новому ВРУ – если планируется изменить назначение (например, сельхозземля под строительство), необходимо подготовить проект изменения ВРУ и согласовать его в Росреестре.
Шаг 3. Подача заявления в Росреестр
Заявление подается в электронном виде через портал Госуслуги Росреестра. В заявлении указываются:
- Номера кадастровых участков;
- Текущий и предлагаемый ВРУ;
- Обоснование необходимости объединения (проект, технико‑экономическое обоснование);
- Список приложенных документов.
Шаг 4. Согласование с профильными органами
В зависимости от выбранного ВРУ могут потребоваться согласования:
- Министерство сельского хозяйства – для сельхозназначения;
- Министерство природных ресурсов – для подземных полезных ископаемых;
- Местные органы управления (муниципальные советы) – для изменения градостроительного плана.
Шаг 5. Рассмотрение заявления в Росреестре
Срок рассмотрения – до 30 календарных дней. При положительном решении в реестр вносятся изменения:
- Создаётся единый кадастровый номер;
- Указывается единый ВРУ;
- Обновляется площадь и границы.
Шаг 6. Регистрация права собственности
После внесения изменений в реестр собственник (или юридическое лицо) оформляет новый документ о праве собственности (договор, свидетельство) на объединённый участок.
Налоговые последствия
Объединение участков может влиять на размер земельного налога. По решению арбитражных судов 2026 года, сельскохозяйственные предприятия могут применять пониженную ставку 0,3 % к землям сельхозназначения, если они используют их в соответствии с ВРУ.
При переходе части сельхозземель в иной ВРУ (например, под строительство) ставка налога будет повышена в соответствии с тарифами регионального бюджета.
Практические рекомендации
- Тщательно анализируйте ВРУ каждого участка. Прежде чем подавать заявление, убедитесь, что выбранный ВРУ соответствует вашим бизнес‑целям.
- Сотрудничайте с профильными специалистами. Юристами, кадастровыми инженерами и налоговыми консультантами можно избежать ошибок и сократить сроки.
- Планируйте налоговые последствия заранее. При изменении ВРУ возможна переоценка стоимости земли, что отразится на налоговой базе.
- Учитывайте региональные особенности. Некоторые субъекты РФ могут требовать дополнительных согласований (например, экологические экспертизы).
- Сохраняйте документацию. Все согласования, заключения и акты должны быть сохранены в течение минимум пяти лет.
Пример из судебной практики
В 2026 году арбитражный суд рассмотрел дело, в котором сельскохозяйственное предприятие объединило два участка: один с ВРУ «сельскохозяйственное назначение», второй – «подземные полезные ископаемые». Суд подтвердил право предприятия использовать пониженную ставку 0,3 % только к части земли, соответствующей сельхозназначению, а к остальной территории – обычную ставку. Это решение подчёркивает необходимость чёткого разделения ВРУ в рамках одного объединённого участка.
Объединение земельных участков с разным видом разрешенного использования – процесс, требующий внимательного подхода к правовым и налоговым аспектам. С введением Федерального закона № 295‑ФЗ правила стали более строгими, но в то же время предсказуемыми. При правильном планировании и соблюдении всех процедур объединение может значительно повысить эффективность использования земли, облегчить управление объектами и оптимизировать налоговую нагрузку.
Помните: каждый случай уникален, поэтому рекомендуется обращаться к квалифицированным специалистам для подготовки и сопровождения всех этапов объединения.
Автор: Ваш помощник