Цель статьи – дать полное представление о том, как законно объединить два (или более) смежных земельных участка, находящихся в аренде, какие документы нужны, какие требования предъявляет Земельный кодекс РФ и какие подводные камни могут возникнуть.

Правовая база

Основные нормативные акты, регулирующие процесс объединения арендных земельных участков:

• Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ):
  • Статья 11.6 – «Объединение земельных участков».
  • Статья 39.8 – требования к договорам аренды, в т.ч. к срокам действия и размеру арендной платы.
  • Статья 22 – существенные условия договора аренды (в т.ч. размер арендной платы).
  • Пункт 12 ст. 22 ЗК РФ – обязательное условие: арендная плата должна соответствовать установленным тарифам.
• Федеральный закон «Об аренде землепользования в Российской Федерации» (от  № 214‑ФЗ).
• Подзаконные акты региональных органов исполнительной власти (постановления о порядке проведения межевания, образовании новых участков и т.д.).

Основные требования к объединению арендных участков

1. Смежность участков. Участки должны иметь общую границу (смежные). Если между ними есть «пустой» полосой – её необходимо оформить в виде отдельного участка и включить в объединение.
2. Единый муниципальный объект. Оба участка должны находиться в пределах одного муниципального образования (Город, район, муниципальный район).
3. Одинаковая категория и целевое назначение. Для аренды это обычно «земли сельскохозяйственного назначения», «земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)», «земли под коммерческое использование» и т.п. Если категории различаются, требуется изменение целевого назначения.
4. Наличие кадастрового учета. Каждый из участков должен быть внесён в Росреестр, иметь кадастровый номер, границы должны быть точно определены (проведено межевание).
5. Согласие собственника (государственного, муниципального или частного). Арендатор не может самостоятельно изменить границы участка – требуется письменное согласие владельца (землевладельца).
6. Согласование условий аренды. Если сроки действия договоров аренды различаются, их необходимо унифицировать (продлить/пересогласовать), иначе невозможно оформить один договор аренды на образуемый участок (см. статью 39.8 ЗК РФ).

Кому следует обращаться?

Для успешного объединения необходимо взаимодействовать со следующими субъектами:

• Кадастровый инженер (например, специалисты компании «ГЕОМЕР ГРУПП») – проводят межевание, готовят техническую часть и подготавливают пакет документов.
• Земельный комитет/департамент муниципального образования – выдаёт согласие собственника (если собственник – муниципалитет) и оформляет изменения в реестре.
• Росреестр – регистрирует образованный участок, вносит изменения в кадастровый паспорт.
• Нотариус (при необходимости) – заверяет согласие собственника и договор аренды.
• Юрист – проверяет соответствие всех документов требованиям ЗК РФ и подготавливает договор аренды на новый участок.

Пошаговая инструкция по объединению смежных арендных участков

Шаг 1. Предварительный аудит

1. Соберите выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) по каждому участку.
2. Проверьте категории, целевое назначение и текущие условия аренды (срок, арендная плата).
3. Убедитесь, что оба участка находятся в одной муниципальной единице.

Шаг 2. Консультация с кадастровым инженером

1. Закажите межевание (если границы не определены точно).
2. Инженер подготовит схему объединения, расчёт площади нового участка и техническую документацию.
3. Получите предварительный расчёт стоимости услуг (обычно от 15 000 до 45 000 руб., в зависимости от региона и сложности).

Шаг 3. Согласование с собственником (землевладельцем)

1. Подготовьте запрос в адрес муниципального (или государственного) органа‑владельца с приложением:
   • Копии договоров аренды;
   • Техническое задание на объединение;
   • Кадастровый паспорт и схему объединения.
2. Получите письменное согласие собственника на объединение и, при необходимости, согласие на изменение условий аренды (например, продление срока).

Шаг 4. Подготовка и подписание нового договора аренды

1. С учётом согласия собственника, подготовьте единственный договор аренды на образованный участок (все требования ст. 39.8 и ст. 22 ЗК РФ).
2. В договоре укажите:
   • Кадастровый номер нового участка (будет присвоен после регистрации);
   • Общую площадь;
   • Размер арендной платы (соответствует тарифам);
   • Срок аренды (не менее 5 лет, если иное не предусмотрено законом);
   • Права и обязанности сторон.
3. Договор подписывается арендатором и представителем собственника, заверяется у нотариуса (по требованию).

Шаг 5. Регистрация нового участка в Росреестре

1. Подача пакета документов в МФЦ или через портал Госуслуги:
   • Заявление о регистрации объединения (форма № 23‑К);
   • Кадастровый план объединения (подготовлен инженером);
   • Согласие собственника;
   • Новый договор аренды;
   • Квитанция об оплате государственной пошлины (по состоянию на 2026 г. – 3 000 руб. за регистрацию).
2. В течение 30 дней (по закону) Росреестр вносит изменения в кадастровый паспорт и присваивает новому участку отдельный кадастровый номер.

Шаг 6. Окончательная проверка и получение выписки

1. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую, что старые участки «прекратили своё существование», а вместо них зарегистрирован один объединённый участок.
2. При необходимости внесите изменения в налоговые декларации (Налоговая служба) – площадь налогооблагаемой земли теперь одна.

Возможные проблемы и способы их решения

Разные сроки аренды

Если один договор действует до 2028 г., а второй – до 2032 г., объединить их без согласования невозможно. Решение – пересогласовать более короткий договор, продлив его до срока более долгого, либо оформить два отдельных договора, но с указанием «образования единого арендного объекта» (возможен только при согласии собственника).

Разные категории земли

Например, один участок – «земля сельскохозяйственного назначения», а второй – «земля под ИЖС». Для объединения требуется смена целевого назначения одного из участков, что регулируется статьей 11.6 ЗК РФ и требует согласования в территориальном планировании.

Обременения (залог, арест)

Обременения не препятствуют объединению, но они переходят на новый участок. Необходимо:

• Уведомить кредиторов;
• Получить их согласие (если требуется).

В противном случае может потребоваться погашение обязательств до объединения.

Отказ собственника

Собственник (муниципалитет) может отказать в согласии, если объединение противоречит плану застройки или интересам государства. В таком случае возможны два пути:

• Обжаловать отказ в суде (ст. 11.6 ЗК РФ дает право арендатору требовать объединения, если оно не противоречит интересам государства);
• Искать альтернативные варианты – например, оформить отдельные договоры аренды, но использовать землю совместно (договор аренды совместного пользования).

Стоимость объединения (примерные цифры на 2026 год)

Практический пример

Ситуация: Физическое лицо «Иванов И.И.» арендует два смежных участка в муниципальном образовании «Город X»:

• Участок А – 0,75 га, договор аренды до , арендная плата 12 000 р./год.
• Участок Б – 0,60 га, договор аренды до , арендная плата 10 000 р./год.

Иванов хочет объединить их для строительства коттеджа (целевое назначение – ИЖС).

Ход действий

1. Обратился к кадастровому инженеру – проведено межевание, получена схема объединения (площадь 1,35 га).
2. Подал запрос в Департамент земельных ресурсов города X, приложив копии договоров и схему.
3. Город получил согласие собственника (муниципалитета) и выдал разрешение на изменение условий аренды: срок обоих договоров продлен до , арендная плата пересчитана – 22 000 р./год (соответствует тарифу для ИЖС).
4. Подготовлен один договор аренды на новый кадастровый номер (будущий), подписан и заверен у нотариуса.
5. В Росреестр подан пакет документов – за 20 дней получена выписка: новый участок № 71:1234567890, площадь 1,35 га.
6. Иванов внес изменения в налоговую декларацию и получил разрешение на строительство коттеджа.

• Объединение смежных арендных участков возможно, но требует строгого соблюдения требований ЗК РФ и согласования с собственником.
• Ключевые этапы – моделирование (межевание), согласование условий аренды, подготовка единого договора, регистрация в Росреестре.
• Различия в сроках аренды, категориях земли и обременениях могут стать препятствиями, но решаются через продление договоров, изменение целевого назначения или юридическое согласование.
• Для большинства граждан и юридических лиц целесообразно привлекать профессиональных кадастровых инженеров и юристов, чтобы избежать ошибок и лишних расходов.

Полезные ссылки

• КонсультантПлюс – нормативные документы
• Росреестр – портал подачи заявлений
• ГИС «Госуслуги» – онлайн‑запросы в органы земельных ресурсов
• Официальный правовой портал РФ

Если у вас возникли дополнительные вопросы или нужна помощь в подготовке документов, обратитесь к квалифицированным специалистам – кадастровым инженерам, юристам по земельному праву или в ваш муниципальный земельный комитет.

Дата публикации: . Информация актуальна на 2026 год и основана на данных из публичных источников, включая официальные нормативные акты и практику применения в России.