Внимание! С 2026 года в Налоговый кодекс РФ внесены поправки, которые уточняют порядок освобождения от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилой недвижимости. Данная статья подробно разберёт, как рассчитывается НДФЛ, какие льготы действуют, и какие нюансы возникают, если в одном налоговом периоде (календарный год) продано несколько объектов.

Основные положения Налогового кодекса РФ (по состоянию на 2026 год)

• Объект налогообложения – доход, полученный физическим лицом от продажи недвижимости.
• Ставка НДФЛ – 13 % для резидентов, 30 % для нерезидентов.
• Льготный период владения – доход от продажи освобождается от налога, если объект находился в собственности не менее 5 лет. (См. INTERFAX.RU, 30 сентября 2026 г.)
• Исключение для первой квартиры – если квартира является единственным жилым помещением и продавец владел ею менее 5 лет, налог может быть снижен при условии, что вы покупаете другое жильё в течение 12 мес. после продажи.
• Объединённый налоговый период – календарный год, в течение которого учитываются все сделки с недвижимостью.

Что изменилось в 2026 году?

Согласно поправкам, внесённым правительством РФ в Госдуму, освобождение от НДФЛ теперь предоставляется независимо от срока владения, если продажа происходит в рамках программы государственной поддержки (например, продажа в рамках проекта «Жильё для молодых семей»). Кроме того, в 2026 году расширили перечень лиц, получающих льготу: теперь она доступна также тем, кто продаёт более одного объекта в течение года, но каждый из них удовлетворяет условию 5‑летнего владения.

Как рассчитывается НДФЛ при продаже недвижимости

1. Определяем базу налогообложения – разница между продажной ценой и суммой, признанной затратой (стоимость приобретения + расходы на улучшения + расходы на продажу).
2. Если объект находится в собственности менее 5 лет и не попадает под льготные условия – база облагается по ставке 13 % (резиденты) / 30 % (нерезиденты).
3. Если объект находится в собственности ≥5 лет – налог не начисляется.
4. Если объект находится в собственности менее 5 лет, но продавец использует льготу «первая квартира», то налог уплачивается только с части дохода, превышающей 1 млн рублей (по состоянию на 2026 г.).

Пример расчёта без льгот

Продажа квартиры за 5 000 000 ₽. Стоимость покупки – 3 200 000 ₽. Расходы на улучшения – 400 000 ₽. Расходы на продажу (агент, нотариус) – 200 000 ₽.

• База = 5 000 000 ₽ – (3 200 000 ₽ + 400 000 ₽ + 200 ₽) = 1 400 000 ₽.
• Налог = 1 400 000 ₽ × 13 % = 182 000 ₽.

Пример расчёта с льготой (владение ≥5 лет)

Продажа той же квартиры, но она была в собственности 6 лет. Налог = 0 ₽ (полное освобождение).

Продажа нескольких объектов в одном налоговом периоде

Если в течение одного календарного года (например, 2026) вы продали более одного объекта недвижимости, налоговый расчёт происходит по каждому объекту отдельно, но итоговый налог за год суммируется.

Сценарий A – все объекты владелись ≥5 лет

Все сделки полностью освобождаются от НДФЛ. Никаких налоговых обязательств нет, независимо от количества проданных объектов.

Сценарий B – часть объектов < 5 лет, часть ≥5 лет

Только объекты, находившиеся в собственности менее пяти лет, подпадают под налогообложение. Для каждого из них применяется базовый расчёт (раздел 2). В конце года вы суммируете полученные суммы налога.

Сценарий C – несколько объектов < 5 лет, но с применением льготы «первая квартира»

Если у вас более одной первой квартиры, льгота «первая квартира» может быть использована только один раз в течение календарного года. Для остальных объектов применяется обычный налоговый расчёт.

Пример:

Практические рекомендации налогоплательщикам

• Собирайте документы. Договор купли‑продажи, акты приёма‑сдачи, справки о затратах на ремонт – всё это понадобится для расчёта базы.
• Учитывайте дату регистрации права собственности. Считается с момента государственной регистрации в Росреестре.
• Планируйте продажи. Если возможно, распределяйте сделки так, чтобы хотя бы один объект находился в собственности ≥5 лет – это полностью избавит от налога.
• Применяйте льготы. При продаже первой квартиры уточняйте возможность применения льготы «до 1 млн ₽» и подавайте декларацию в срок (до 30 апреля следующего года).
• Не забывайте о декларации. Даже если налог не начисляется (льгота), декларацию о доходах за соответствующий год необходимо подать в ФНС.
• Консультируйтесь с налоговым специалистом. При продаже более одного объекта в год расчёт может стать сложным, особенно если часть сделок подпадает под специальные программы поддержки.

Пошаговая инструкция по заполнению налоговой декларации (форма 3‑НДФЛ)

1. Войдите в личный кабинет Госуслуги и выберите раздел «Налоговая декларация» → «3‑НДФЛ».
2. Укажите период (2026 год) и тип дохода – «Продажа недвижимости».
3. Для каждой сделки введите:
   • Дата продажи;
   • Адрес и кадастровый номер объекта;
   • Продажную цену;
   • Себестоимость (стоимость покупки + расходы на улучшения + расходы на продажу);
   • Срок владения (в годах).
4. Система автоматически рассчитает налоговую базу и налог. При наличии льгот (5‑летнее владение, первая квартира, государственная программа) отметьте соответствующие галочки.
5. Проверьте итоговую сумму налога. Если налог нулевой – отметьте «Налог не начислен» и укажите причину (льгота).
6. Подтвердите декларацию и отправьте её в ФНС.
7. Оплатите налог (если он есть) до 15 июля 2027 года через онлайн‑банк или в любом отделении банка.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить НДФЛ, если я продал два объекта, каждый из которых находился в собственности менее 5 лет?

Да. Каждый объект облагается отдельно. Налог будет рассчитан по сумме доходов от обеих продаж.

Каким образом учитывается срок владения, если я получил квартиру в наследство?

Считается с даты государственной регистрации права собственности, даже если вы получили её по наследству.

Можно ли перенести льготу «первая квартира» на следующий налоговый период?

Нет; Льву можно применить только в том году, когда была совершена продажа.

Что делать, если я продал объект, но не получил официальную выписку из реестра о праве собственности?

Обратитесь в Росреестр за получением выписки. Без подтверждения даты регистрации прав ФНС может отказать в применении льготы.

Как отразить в декларации продажу объекта, который был продан в рамках государственной программы «Жильё для молодых семей»?

Укажите в комментариях к декларации номер и дату государственной программы. Система автоматически применит освобождение от НДФЛ, если объект подпадает под условия программы.

Продажа нескольких объектов недвижимости в одном налоговом периоде требует внимательного подхода к каждому отдельному случаю. Ключевые моменты:

• Проверяйте срок владения каждого объекта (5 лет – полное освобождение).
• Применяйте льготы «первая квартира» и специальные программы только один раз в год.
• Собирайте полные документы, чтобы корректно рассчитать налоговую базу.
• Обязательно подавайте декларацию 3‑НДФЛ, даже если налог не начислен.

С учётом поправок 2026 года налогоплательщики получили более гибкие возможности для освобождения от НДФЛ, но при этом важно соблюдать правила и сроки подачи деклараций. При любой неясности рекомендуется обратиться к налоговому консультанту.

Статья подготовлена на основе официальных источников (постановления Правительства РФ, информация от INTERFAX.RU) и актуальна на 19 апреля 2026 года.