В 2026 году правила продажи недвижимости остались прежними: физическое лицо не обязано информировать ФНС о факте сделки. Однако не уплата налога или несвоевременная подача декларации приводит к штрафам и пеням. Ниже разберёмся, когда требуется подавать 3-НДФЛ, в какие сроки и какие документы нужны.

Когда не нужно ничего сообщать налоговой

Согласно ст. 217.1 НК РФ и разъяснениям ФНС, декларацию не подают, если:

• квартира находилась в собственности ≥ 3 года и является единственным жильём;
• квартира получена по наследству, дару или приватизации, а срок владения ≥ 3 года;
• квартира куплена после и продана спустя ≥ 5 лет (если не единственное жильё).

ФНС сама получает сведения из ЕГРН и Росреестра, поэтому отдельное уведомление не требуется.

Когда нужно отчитываться

Обязанность подать 3-НДФЛ возникает, если:

1. Срок владения меньше минимального (3 или 5 лет).
2. Вы хотите воспользоваться имущественным вычетом и вернуть часть НДФЛ.
3. ФНС прислала официальное требование — уведомление о необходимости подать декларацию.

Как рассчитать налог

Формула простая:

НДФЛ = (Цена продажи − 1 000 000 ₽) × 13 %

Или:

НДФЛ = (Цена продажи − Документальные расходы на приобретение) × 13 %

Используйте вариант, который даст меньшую сумму к уплате.

Пошаговая инструкция: что делать после продажи

1. Проверьте срок владения в выписке из ЕГРН.
2. Определите облагаемую базу, выберите вычет (1 млн или фактические расходы).
3. Подготовьте документы:
   • договор купли-продажи;
   • квитанции, чеки, выписка из банка — если применяете расходный вычет;
   • копии правоустанавливающих документов на квартиру.
4. Заполните 3-НДФЛ в личном кабинете ФНС или через программу «Декларация».
5. Подайте декларацию до 30 апреля 2027 года (если продажа в 2026).
6. Оплатите налог до 15 июля 2027 года.

Что будет, если не подать декларацию

Если вы обязаны отчитаться, но пропустите срок:

• штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 %;
• пени, 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день;
• взыскание долга через суд при неуплате.

Отвечаем на популярные вопросы

Уведомлять налоговую о продаже квартиры не обязательно. Однако при сроке владения меньше 3–5 лет или при желании получить вычет подайте 3-НДФЛ вовремя, чтобы избежать штрафов. Все сведения о сделке ФНС получает автоматически, но ответственность за правильность расчёта и своевременность оплаты лежит на вас.