Если вы собираетесь купить или продать земельный участок, рано или поздно возникнет главный вопрос: обязательно ли отражать в договоре купли-продажи (ДКП) расположенные на нём строения? Ниже ‒ исчерпывающий ответ с опорой на актуальные нормы 2024–2026 гг., разъяснения Росреестра и судебную практику.

Что такое «строения» в контексте ДКП земли

Под «строениями» понимаются:

• жилые дома (ИЖС, дачи, коттеджи);
• хозблоки, бани, гаражи, бытовки;
• незавершённые или незарегистрированные объекты (самострои).

Каждый объект может быть либо в ЕГРН (имеет кадастровый номер), либо нет.

Обязательно ли включать строения в ДКП?

Земля и строения продаются вместе

Если продавец продает участок вместе с домом и иными постройками, в договоре обязательно:

• отдельно описать каждый объект (кадастровый номер, площадь, адрес, материал стен, этажность);
• указать общую цену сделки или распределить цену между участком и каждым строением;
• оформить акт приёма-передачи по каждому объекту (форма свободная).

Такой подход закреплён в ст. 554, 556 ГК РФ и разъяснениях Росреестра (письмо № 14-1298/22-Г-691 от ).

Участок продаётся «чистый»

Если дом не входит в сделку (например, продавец оставляет его себе или дом не оформлен), в договоре:

• делают пометку: «на земельном участке отсутствуют зарегистрированные строения»;
• если есть самострои, можно добавить: «на участке имеются незарегистрированные объекты, право собственности на которые не переходит к покупателю».

Это исключает споры о «скрытых» постройках после регистрации права.

Что грозит, если строения не отразить в договоре

1. Регистратор может отказать в госрегистрации перехода права на дом, если он уже внесён в ЕГРН, но не упомянут в ДКП.
2. Двойное налогообложение — ФНС может «разбить» сделку на две: землю (по договору) и дом (по фактической передаче), потребовав доплатить НДФЛ и штрафы.
3. Суды — покупатель вправе требовать расторжения сделки и компенсацию, если обнаружит «лишние» постройки (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Как правильно описать строения в ДКП

Если строение зарегистрировано

Пример формулировки:
«Стороны договорились, что в составе предмета настоящего договора помимо земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004010:123 передаётся жилой дом с кадастровым номером 77:01:0004010:124, общей площадью 120,5 м², этажностью 2, адресом: Московская обл., г.о. Ленинский, с. Марьино, ул. Садовая, д. 5».

Если строение не зарегистрировано

Вариант 1: не включать в предмет договора, но сослаться на факт существования.
Вариант 2: включить как «объект недвижимости, подлежащий последующей постановке на учёт», указав:

• вид постройки;
• год возведения;
• площадь по техпаспорту или обмеры;
• сроки, когда продавец обязуется оформить право собственности и передать покупателю.

Пошаговый алгоритм оформления сделки 2026

1. Подготовка
   • Получить выписку ЕГРН на участок и все строения.
   • Если межевание отсутствует — провести и поставить участок на кадастровый учёт.
2. Согласование цены
   • Определить рыночную стоимость земли и объектов (независимая оценка + отчёт).
3. Документы
   • Паспорта сторон;
   • Правоустанавливающие документы на участок и строения;
   • Согласие супруга/супруги, если объект приобретён в браке;
   • Нотариальная доверенность (если представитель).
4. Составление ДКП
   • Включить обязательные реквизиты (п. 2 ст. 554 ГК РФ): стороны, предмет, цена, сроки, порядок передачи.
   • Указать строения: см. п. 4 выше.
   • Подписать акт приёма-передачи одновременно с ДКП.
5. Регистрация в МФЦ/Росреестре
   • Одновременно подать заявления на переход права на землю и на дом.
   • Госпошлина 2026 г.: 2 000 ₽ за участок + 2 000 ₽ за каждое строение.

Частые ошибки

Минимальный набор пунктов:

1. Участок: кадастровый номер, адрес, площадь, категория земель, вид разрешённого использования.
2. Строения: кадастровый номер (при наличии), площадь, материал, этажность, год постройки, цена каждого объекта.
3. Обременения: залог, аренда, сервитуты — если есть.
4. Порядок передачи: дата подписания акта приёма-передачи и перечень передаваемых документов.
5. Ответственность сторон за недостоверные сведения о строениях.

Важно: единого бланка ДКП не существует — форма свободная, но с учётом вышеуказанных требований ваша сделка пройдёт регистрацию без задержек.

© Журнал «ДомКлик»