С 2026 годом пришёл срок сдавать 3-НДФЛ за 2025 год. Каждый‚ кто в прошлом году продал недвижимость‚ задаётся вопросом: «А если квартира была в собственности более пяти лет‚ нужно ли включать сделку в декларацию?».
Ниже — кратко и по пунктам‚ когда нужно‚ а когда можно не подавать отчётность.
Когда продажа квартиры освобождается от НДФЛ
Согласно ст. 217.1 НК РФ‚ если вы продали:
- единственное жильё‚ которое находилось в собственности от 3 лет;
- любую недвижимость‚ приобретённую до (по старому правилу — 3 года);
- объект‚ полученный по наследству‚ дарению от близкого родственника или в результате приватизации — достаточно 3 лет;
- в остальных случаях — требуется 5 лет.
Главное — не путать «отсутствие налога» с «отсутствием отчётности».
Нужно ли вообще подавать 3-НДФЛ?
Когда НЕ нужно подавать форму
- Продано жильё свыше 5 лет в собственности и от продажи не получен доход‚ превышающий 1 млрд руб. (крайне маловероятно для физлиц).
- Продано жильё менее 5 лет‚ но цена не превысила 1 млн руб. вычета и документы на расходы есть — налог = 0.
- Продано жильё менее 5 лет‚ но вы воспользовались вычетом в размере фактических расходов и получили отрицательную базу.
Когда всё-таки нужно подать 3-НДФЛ
- Объект находился в собственности меньше 5 лет‚ даже если налог = 0.
- Вы хотите заявить имущественный вычет (1 млн руб. или расходы).
- ФНС вышла требование (письмо/уведомление), подача обязательна.
А если квартира была в собственности 5+ лет и налога нет — надо ли декларацию?
Официальная позиция ФНС: если вы освобождены от НДФЛ по ст. 217.1 НК РФ‚ обязанность подавать 3-НДФЛ отсутствует.
Однако есть нюансы:
Ситуация «чистая»
— Дата регистрации права: .
— Продажа: .
— Срок собственности: 6 лет 1 месяц.
Отчётность: не подаётся‚ налога нет;
Ситуация «на грани»
— Квартира куплена по ДДУ‚ ключи получены в 2018 году‚ но свидетельство о собственности выдано .
— Продажа: 04.2025.
— С момента регистрации: 4 года.
Отчётность: обязательна‚ т.к. менее 5 лет.
Как проверить срок собственности
Смотрите:
- Дата в ЕГРН/выписке ЕГРН (поле «Дата регистрации перехода права»).
- Если доли получены разными датами‚ берётся последняя.
- Для наследства — дата открытия наследства (дата смерти наследодателя).
Краткий чек-лист «Подавать или нет»
| Условие | Нужно ли 3-НДФЛ |
|---|---|
| Квартира >5 лет в собственности | Не нужно |
| Квартира 3–5 лет и единственное жильё | Не нужно |
| Квартира <5 лет‚ но налог = 0 по вычету | Нужно (для фиксации вычета) |
| Квартира <5 лет‚ доход > вычета | Нужно + уплатить 13 % |
Важные сроки 2026 года
- 30 апреля 2026 г. — последний день подачи 3-НДФЛ за 2025 год.
- 15 июля 2026 г., последний день уплаты налога‚ если он есть.
Что делать‚ если сомневаетесь
- Сформируйте выписку ЕГРН и проверьте срок.
- Если срок >5 лет и нет других оснований‚ декларацию не подавайте.
- Если налоговая потребует сведения‚ предоставьте объяснение с приложением выписки.
Продажа квартиры старше 5 лет в 99 % случаев не влечёт обязанности подавать 3-НДФЛ.
Главное, убедиться‚ что срок действительно больше 5 лет с момента регистрации права собственности.
В случае сомнений консультируйтесь с налоговым специалистом или через сервис «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте nalog.gov.ru.