Договор дарения квартиры, дома или земельного участка ― одна из самых «чистых» гражданско-правовых сделок: имущество переходит к другому лицу безвозмездно. Однако именно из-за этого у многих возникает вопрос: «А обязательно ли вписывать в дарственную цену объекта?» Ниже ― подробный разбор по состоянию на апрель 2026 года.
Гражданско-правовая позиция: цена не является существенным условием
Согласно статье 423 и 572 ГК РФ договор дарения ― это безвозмездная сделка. Судебная практика (Кассационное определение Третьего кассационного суда от № 88а-18465/2021) прямо указывает:
«…сведения о стоимости объекта дарения, указанные в договоре, ничтожны и не могут быть использованы, в том числе для определения дохода, являющегося объектом налогообложения».
Таким образом, юридически вы можете вообще не прописывать цену — договор будет считаться действительным.
Налоговая логика: когда цифра всё-таки понадобится
Налоговый кодекс РФ (гл. 23, НДФЛ) разделяет получателей имущества на две категории:
- Близкие родственники (супруги, дети, родители, полнородные/неполнородные братья и сестры, дед, бабка, внуки) – освобождены от НДФЛ, независимо от указанной в договоре стоимости.
- Все остальные физлица (дальние родственники, друзья, коллеги) – обязаны заплатить 13 % (или 15 % для доходов свыше 5 млн руб.) с налоговой базы.
Что считается налоговой базой?
Порядок определения базы по доходам в виде дарственного имущества установлен п. 6 ст. 210 НК РФ и ст. 41 НК РФ:
- Если в договоре есть цена и она не ниже 70 % кадастровой стоимости, берётся указанная в договоре сумма.
- Если цена не указана или занижена более чем на 30 %, налоговый орган самостоятельно исчислит НДФЛ исходя из 100 % кадастровой стоимости на дату регистрации права.
Таким образом, в большинстве случаев никакой оценки или фиксации цены в договоре не требуется. Однако, если даритель и одаряемый не близкие родственники, указание цены может быть выгодно, если рыночная стоимость ниже кадастровой.
Нотариальное оформление: почему нотариус всё равно просит цифру
С 2025 г. Федеральный закон 459-ФЗ ввёл обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями в недвижимости. Даже при дарении 100 % квартиры большинство региональных регистраторов требуют нотариуса «просто на всякий случай». Нотариусу нужны сведения о стоимости для расчёта тарифа за удостоверение:
| Тариф за удостоверение дарения квартиры между близкими родственниками | Формула расчёта |
|---|---|
| до 10 млн руб. | 3 000 руб. + 0,2 % кадастровой стоимости |
| свыше 10 млн руб. | 23 000 руб. + 0,1 % сверх 10 млн, но не более 50 000 руб. |
Нотариусы используют кадастровую стоимость, которую берут из выписки ЕГРН. Поэтому если вы дарите близкому родственнику, в договоре можно не ставить цифру; нотариус сам подтянёт нужное значение из базы.
Практические рекомендации по заполнению договора
4.1 Когда УКАЗЫВАТЬ стоимость целесообразно
- даритель и одаряемый – не близкие родственники, и рыночная цена ниже кадастровой;
- в договоре дополнительно оговаривается ответственность сторон или страховые условия, где нужна конкретная сумма;
- одаряемый хочет зафиксировать нулевую доходность для будущих налоговых проверок при последующей продаже (по стоимости, указанной в договоре дарения, можно будет применить вычет).
4.2 Когда НЕ стоит указывать стоимость
- стороны – близкие родственники, НДФЛ не возникает;
- есть риск, что в будущем договор оспорят и потребуют доказать реальность цены;
- вы не хотите тратиться на рыночную оценку или экспертный отчёт.
Как вписать цену, если решились
В текст договора достаточно добавить один абзац:
«Стоимость объекта дарения (квартиры) по сведениям государственного кадастра недвижимости на дату подписания настоящего договора составляет 5 400 000 (пять миллионов четыреста тысяч) рублей. Стороны признают, что указанная стоимость соответствует рыночной.»
Подтверждением может служить:
- выписка из ЕГРН (кадастровая стоимость);
- отчёт независимого оценщика (при желании использовать рыночную стоимость);
- справка БТИ (инвентаризационная оценка, если кадастровой нет).
Что изменилось в 2026 году: краткий чек-лист
- Обязательного указания цены в законе всё ещё нет.
- Налоговая база при НДФЛ всегда «привязана» к кадастровой стоимости, если в договоре цена не указана или занижена.
- Нотариальные тарифы рассчитываются от кадастровой стоимости, а не от той, что прописали стороны.
- Скидка 50 % на нотариальные услуги при дарении между близкими родственниками продлена до конца 2026 года.
Указывать ли стоимость недвижимости в договоре дарения ― необязательно, если вы дарите близкому родственнику. Во всех остальных случаях указание цены может упростить налоговые расчёты и избавить одаряемого от споров с ФНС. Главное помнить: даже если стоимость указана, нотариус и налоговый орган всё равно будут сверяться с кадастровой оценкой.
Обратитесь к квалифицированному юристу или нотариусу, чтобы выбрать оптимальный вариант для вашей конкретной ситуации.