В 2026 году правила продажи недвижимости остались прежними: если вы продали квартиру, апартаменты или долю, то, как правило, нужно сообщить об этом в налоговую (подать декларацию 3-НДФЛ) и, при необходимости, уплатить НДФЛ. Обратите внимание: при покупке жилья отчитываться не требуется. Ниже — пошаговый разбор всех ситуаций, сроков и способов законно уменьшить налог.
Когда обязательно нужно подавать 3-НДФЛ
Форму 3-НДФЛ следует сдавать, если одновременно выполняются два условия:
- Вы продали объект недвижимости после .
- На момент продажи не вышел минимальный срок владения:
- 3 года — если квартира получена по наследству, дару, договору ренты или приватизации;
- 5 лет — во всех остальных случаях (например, куплена на рынке).
Пример 1. Павел унаследовал квартиру в сентябре 2024 г. и продал её в декабре того же года. Срок владения менее 3 лет → декларацию нужно подать до 30 апреля 2025 г.
Пример 2. Сергей купил квартиру в сентябре 2021 г. и продал в октябре 2024 г. Срок владения превысил 3 года, но не достиг 5 лет → при обычной рыночной покупке декларация не требуется.
Как рассчитать налог к уплате
База налогообложения = цена продажи минус льгота или расходы:
- Имущественный вычет — 1 млн руб. на один объект (доля учитывается пропорционально).
- Документальные расходы — сумма, за которую вы когда-то купили эту же квартиру плюс ремонт, проценты по ипотеке и т. д.
Налог = 13 % × (цена продажи − льгота/расходы, выбранный максимальный).
Пример 3. Павел продал квартиру за 4 млн руб. Применив вычет 1 млн руб., он заплатит 13 % × 3 млн = 390 тыс. руб.
Сроки подачи декларации и уплаты налога
| Событие | Срок |
|---|---|
| Подача 3-НДФЛ | До 30 апреля года, следующего за годом продажи |
| Уплата НДФЛ | До 15 июля того же года |
Если продажа состоялась в 2025 г., декларацию сдаём до 30 апреля 2026 г., а налог платим до 15 июля 2026 г.
Как законно не платить налог
- Доказать минимальный срок. Если дом/квартира находилась в собственности более 3 или 5 лет (см. п. 1), никаких деклараций и налогов.
- Использовать вычет или расходы. Один из способов уменьшить базу до нуля.
- Продать и купить новое жильё за 90 дней. Налог не возникает, если второй объект приобретён раньше, чем за 90 дней до даты продажи первого.
Что будет, если не сообщить о продаже
ФНС получает сведения из Росреестра автоматически. Отсутствие декларации влечёт:
- камеральную проверку;
- начисление штрафа 5 % от неуплаченного налога за каждый месяц просрочки (не более 30 %);
- пени и возможную блокировку счёта.
Совет: даже если считаете, что налог нулевой, лучше подать нулевую 3-НДФЛ и приложить пояснительную записку — это снимет вопросы со стороны налоговой.
Как подать декларацию
- Госуслуги → ФНС, электронная подача через Личный кабинет налогоплательщика.
- Программа «Декларация» или сервис «НДФЛка.ру» — автоматически проверяют ошибки.
- Личный визит в ИФНС или МФЦ (при необходимости).
Краткий чек-лист
- ✔ Проверьте срок владения.
- ✔ Рассчитайте налог (вычет 1 млн ₽ либо расходы).
- ✔ Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля.
- ✔ Оплатите НДФЛ до 15 июля.
- ✔ Оставьте копии договоров и платёжек на 3 года.