Дарение недвижимости – достаточно распространённая операция, особенно когда речь идёт о передаче квартиры от родителей к детям, от супругов к супругам или между другими близкими родственниками.
Многие задаются вопросом: нужно ли подавать декларацию 3‑НДФЛ в таком случае? Ответ зависит от нескольких факторов: наличия удержанного налогом дохода, суммы дарения и сроков подачи декларации.
Что такое декларация 3‑НДФЛ?
Декларация 3‑НДФЛ – главный способ отчитаться перед государством о личных доходах, а также возможность вернуть часть уплаченного налога.
По текущему законодательству (на 2026 год) срок подачи декларации за 2025 год – до 30 апреля 2026 года.
Однако обязательство подачи появляется только в определённых случаях, о которых мы подробно расскажем ниже.
Какие случаи требуют подачи 3‑НДФЛ?
- Если налоговый агент (работодатель, банк и т.п.) уже удержал налог с дохода получателя.
- Если получатель самостоятельно уплатил налог (например, при получении дохода от продажи имущества).
- Если получатель имеет доходы, не облагаемые налогом у источника, но подлежащие декларированию (например, дарение недвижимости, если налог не удержан автоматически).
Дарение квартиры близкому родственнику: налоговый режим
Согласно Налоговому кодексу РФ, дарение недвижимости между близкими родственниками (супруги, родители – дети, дети – родители, братья и сестры) освобождается от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при соблюдении следующих условий:
- Сумма дарения не превышает 4 млн рублей за каждый календарный год. Если стоимость квартиры выше, то часть стоимости, превышающая 4 млн руб;, облагается налогом по ставке 13 %.
- Даритель и одаряемый находятся в близком родстве (по закону о гражданском кодексе – первая степень родства).
- Даритель подаёт в налоговый орган декларацию о дарении (не 3‑НДФЛ, а форму № 3‑ДФЛ) и при необходимости уплачивает налог.
Таким образом, если даритель передаёт квартиру своему ребёнку, и её стоимость не превышает 4 млн руб., налог не уплачивается, а обязанность подачи 3‑НДФЛ у получателя отсутствует.
Когда всё‑таки нужно сдавать 3‑НДФЛ?
Существует несколько сценариев, когда получатель квартиры всё равно обязан подать декларацию 3‑НДФЛ:
- Стоимость квартиры выше 4 млн руб. В этом случае часть стоимости, превышающая лимит, считается доходом одаряемого и облагается НДФЛ. Налог уплачивается получателем, и он обязан подать 3‑НДФЛ.
- Даритель не уплатил налог. Если даритель не оплатил налог (например, не подал форму 3‑ДФЛ), налоговая инспекция может потребовать от получателя уплатить налог и подать 3‑НДФЛ.
- Существуют другие доходы у получателя. Если у получателя есть доход, с которого налог уже удержан (зарплата, дивиденды и т.д.), но он хочет получить налоговый вычет (например, социальный вычет на детей), то в любой ситуации ему понадобится 3‑НДФЛ, но это уже не связано напрямую с дарением.
Пошаговая инструкция: как оформить дарение и подать нужные декларации
Шаг 1. Оценка стоимости квартиры
Для определения налоговой базы необходимо провести независимую оценку рыночной стоимости. Оценка может быть выполнена:
- Агентством недвижимости;
- Сертифицированным оценщиком;
- С помощью онлайн‑сервисов, предоставляющих справочную стоимость (при отсутствии официального заключения).
Шаг 2. Подготовка договора дарения
Договор дарения должен содержать:
- Полные данные сторон (паспортные данные, ИНН, ОГРН/ОГРНИП).
- Точное описание объекта (адрес, кадастровый номер, площадь).
- Стоимость подарка (по оценке).
- Условие о том, что дарение осуществляется безвозмездно.
- Подписи сторон и, при необходимости, нотариальное заверение (для недвижимости обязательна регистрация в Росреестре).
Шаг 3. Регистрация перехода права в Росреестре
После подписания договора необходимо подать заявление в Росреестр (через МФЦ или онлайн‑портал Госуслуг). При подаче требуется:
- Оригинал и копию договора дарения;
- Квитанцию об уплате государственной пошлины (0,1 % от стоимости, но не менее 1 000 руб.);
- Документы, подтверждающие право собственности дарителя.
Шаг 4. Налоговые расчёты
Если стоимость квартиры ≤ 4 млн руб., налог не уплачивается – декларация 3‑НДФЛ не требуется.
Если стоимость > 4 млн руб., то:
- Вычисляем превышение: Стоимость – 4 млн руб.
- Умножаем превышение на ставку 13 % – получаем сумму налога.
- Получатель уплачивает налог в течение 30 дней с даты получения имущества.
- После уплаты подаётся декларация 3‑НДФЛ (форма № 3‑НДФЛ) за соответствующий налоговый период.
Шаг 5. Подача декларации 3‑НДФЛ (если требуется)
Для подачи декларации необходимо:
- Скачать форму 3‑НДФЛ с официального сайта ФНС.
- Заполнить разделы «Общие сведения», «Доходы», «Налоговые вычеты» (если есть).
- В разделе «Доходы» указать полученный доход от дарения (сумма превышения 4 млн руб.).
- Прикрепить подтверждающие документы: копию договора дарения, оценочный акт, квитанцию об уплате налога.
- Отправить декларацию через личный кабинет налогоплательщика (ЛКН) или подать в бумажном виде в налоговую инспекцию.
- Срок подачи – до 30 апреля 2026 года за 2025 год (если дарение произошло в 2025 году).
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Нужно ли платить налог, если квартира подарена супругу?
Да, но только если её стоимость превышает 4 млн руб. При стоимости до 4 млн руб. налог не удерживается, а 3‑НДФЛ не требуется.
Можно ли оформить дарение без нотариуса?
Для недвижимости обязательна регистрация в Росреестре, а для этого требуется нотариальное заверение договора дарения.
Что делать, если даритель не уплатил налог, а я получил квартиру?
В этом случае налоговая инспекция может потребовать от вас уплатить налог и подать 3‑НДФЛ. Рекомендуется сразу уточнить у дарителя, был ли налог уплачен;
Можно ли получить налоговый вычет по 3‑НДФЛ после дарения?
Если вы уплатили налог на превышение 4 млн руб., вы можете потребовать возврат налога, подав 3‑НДФЛ и приложив подтверждение уплаты.
Какие документы нужны для подачи 3‑НДФЛ?
Копия договора дарения, оценочный акт, подтверждение уплаты налога (квитанция), паспорт и ИНН получателя.
Тем не менее, независимо от суммы, следует оформить договор дарения, провести регистрацию в Росреестре и, при необходимости, уплатить налог в установленный срок, а затем подать соответствующую декларацию в срок до 30 апреля 2026 года за 2025 год.
Если у вас остались вопросы или требуется помощь в подготовке документов, рекомендуем обратиться к налоговому консультанту или юристу, специализирующемуся на недвижимости.