В 2026 году вопрос формального оформления безвозмездного пользования жилыми помещениями стал особенно актуален: Госдума готовит к рассмотрению законопроект, который предлагает новые правила пользования общей жилплощадью. Что это значит для собственников и жильцов, и действительно ли нужно регистрировать договор безвозмездного пользования жильём — разбираемся по пунктам.
Что такое договор безвозмездного пользования жилым помещением?
Договор безвозмездного пользования жилым помещением (в юридической литературе — договор ссуды жилого помещения), это:
- двустороннее соглашение;
- по которому одна сторона (собственник) передаёт другой стороне (ссудополучателю) жилое помещение;
- без взимания платы;
- на определённый срок (максимум 5 лет по п. 1 ст. 694 ГК РФ);
- для проживания ссудополучателя и/или членов его семьи.
Отличие от аренды: нет ежемесячной платы, зато ссудополучатель обязан нести бремя содержания имущества (коммуналка, текущий ремонт).
Зачем вообще оформлять такой договор?
- Легальный статус проживания. Позволяет прописаться по адресу, получить почту, оформить детей в сад/школу.
- Защита собственника. Чётко фиксирует сроки и условия, чтобы впоследствии выселять «друзей» без суда не получилось.
- Налоговый учёт. ФНС видит, что деньги не поступают — это не доход, а значит налога с аренды не будет.
- Реализация социальных гарантий. Например, муниципальная программа временного переселения или помощь родственнику.
Нужна ли государственная регистрация?
Краткий ответ
Нет, если квартира не обременена ипотекой и не находится в ЕГРН в разделе «объекты долевого строительства».
Да, если речь идёт о долях в праве общей долевой собственности или если стороны решили добровольно зарегистрировать договор.
Подробное разъяснение
Основание — статья 131 ГК РФ и Федеральный закон № 218-ФЗ
С 2022 года изменили правила: договор безвозмездного пользования жилым помещением не подлежит обязательной регистрации, потому что:
- он не передаёт право собственности;
- не создаёт вещное право (в отличие, например, от договора аренды сроком > 1 года).
Исключения
| Ситуация | Нужна ли регистрация? | Основание |
|---|---|---|
| Доля в квартире передаётся безвозмездно | Да | ст. 674 ГК РФ: любой договор, касающийся доли, подлежит госрегистрации |
| Квартира в ипотеке и банк требует уведомления | Да, но в Росреестре регистрируется только уведомление залогодержателя, а не сам договор | ст. 353 ГК РФ и Постановление Пленума ВС № 10/22 от 2023 г. |
| Фонд «Дом.РФ» (бывш. АИЖК) выступает стороной ссуды | Да, если объект в программе «Семейная ипотека» или «Дальневосточная ипотека» | индивидуальные условия фонда |
| Стороны решили «на всякий случай» зарегистрировать | Возможна добровольная регистрация через МФЦ | п. 4 ст. 131 ГК РФ |
Пошаговая инструкция: как оформить договор безвозмездного пользования
- Подготовить документы:
- паспорта сторон;
- выписка из ЕГРН (не старше 5 дней);
- технический паспорт БТИ;
- согласие супруга/супруги собственника (если объект куплен в браке);
- справка об отсутствии долгов по коммуналке (по желанию).
- Составить договор.
Обязательные пункты:- точный адрес и кадастровый номер;
- срок (не более 5 лет, можно продлить письменно);
- обязанности сторон (кто платит коммуналку, делает ремонт);
- условия досрочного расторжения.
- Заверить у нотариуса (по желанию).
С 2024 года нотариальная форма не обязательна, но нотариус сразу проверит «чистоту» объекта. - Регистрация в Росреестре (если требуется).
- Подача заявления через МФЦ или Госуслуги;
- госпошлина 2 000 ₽ (физлицо) / 22 000 ₽ (юрлицо);
- срок — 5–7 рабочих дней.
- Прописка ссудополучателя.
С 2026 года можно онлайн через Госуслуги, если договор нотариально заверен.
Что изменит новый законопроект Госдумы (весна 2026 г.)
Инициатива, одобренная правительственной комиссией, вводит понятие «соглашение о правилах пользования общей жилплощадью». Для нас ключевые моменты:
- соглашение можно будет заключать в простой письменной форме без регистрации;
- если квартира в долевой собственности, можно будет оформить безвозмездное пользование долей без визита в Росреестр (в электронном виде);
- максимальный срок увеличится до 7 лет для социальных программ (семьи с детьми, переселенцы).
Законопроект ещё не принят; ориентировочное второе чтение — конец июня 2026 г.
Риски неоформленного безвозмездного пользования
| Риск | Последствие | Как избежать |
|---|---|---|
| Выселение через суд | Длительные тяжбы, потеря времени | Чёткий договор с фиксированным сроком |
| Налоговые претензии | ФНС может «посчитать» скрытую аренду и начислить 13 % + пени | Заверить у нотариуса, хранить копии счетов ЖКХ |
| Проблемы с пропиской детей | Отказ в зачислении в школу | Согласие собственника + договор + выписка ЕГРН |
- ☐ Если вы передаёте всю квартиру родственнику без денег — регистрация не обязательна.
- ☐ Если квартира в долевой собственности — регистрируем обязательно, иначе сделка не вступит в силу.
- ☐ Если есть ипотека — письменно уведомляем банк, в Росреестр подаём только уведомление.
- ☐ Чтобы спать спокойно — заверяем договор у нотариуса и храним по одному экземпляру у каждой стороны.
Важно! До окончательного принятия нового законопроекта действуют старые правила. Следите за обновлениями на официальном портале Госуслуг или консультируйтесь с юристом.