Каждый год десятки тысяч россиян становятся собственниками недвижимости по наследству. И практически сразу же возникает вопрос: «Обязан ли я подавать декларацию 3-НДФЛ, если продал дом, полученный по наследству, и он находился у меня в собственности менее трёх лет?»
В статье разберёмся по пунктам: когда возникает обязанность, как рассчитывать срок владения, какие суммы облагаются налогом, и как правильно заполнить декларацию, чтобы не переплатить в бюджет.
Когда возникает обязанность подавать 3-НДФЛ
Согласно п. 1 ст. 229 НК РФ физлицо обязано подать декларацию 3-НДФЛ, если оно получило облагаемый доход. При продаже недвижимости такой доход возникает в двух случаях:
- Объект недвижимости продан раньше истечения минимального предельного срока владения (МПСВ).
- Исключение: если продажа произошла по цене, не превышающей 1 млн рублей, и применён имущественный вычет 1 000 000 ₽, то подавать декларацию всё равно придётся, но налог может быть равен нулю.
Как считать срок владения для наследства
Для объектов, полученных по наследству, МПСВ в 2026 году составляет 3 года (абз. 3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Счёт идёт не с даты регистрации права собственности, а:
- С даты открытия наследства — дня смерти наследодателя (ст. 1114 ГК РФ).
- Если наследство оформлено позднее, срок всё равно исчисляется с даты смерти.
Пример: наследодатель умер 15 марта 2023 г., право собственности зарегистрировано 01 августа 2024 г. Дом продан 20 марта 2026 г. Период владения = 3 года и 5 дней → декларацию подавать не нужно (срок > 3 лет).
Как рассчитать налог при продаже
Налоговая база = доход от продажи − имущественный вычет либо расходы.
Имущественный вычет
- Фиксированная сумма, 1 000 000 ₽ (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
- Разделённый объект (доли) — вычет делится пропорционально доле.
Документальные расходы
- Если есть документы о расходах наследодателя на приобретение этого дома, можно уменьшить доход на фактические расходы наследодателя (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
- Также можно включить расходы на регистрацию, нотариуса, кадастровые работы.
Выбираем более выгодный вариант: вычет 1 млн или документальные расходы.
Сроки подачи и уплаты налога
| Действие | Срок |
|---|---|
| 3-НДФЛ по продаже | до 30 апреля 2027 года |
| Уплата налога | до 15 июля 2027 года |
Как заполнить 3-НДФЛ через Личный кабинет
- Авторизуйтесь в Личном кабинете налогоплательщика через Госуслуги.
- Выберите «Заявления и декларации» → «Подать декларацию 3-НДФЛ».
- В мастере укажите:
- вид дохода — «Продажа имущества»;
- объект — «Дом»;
- дата перехода права по наследству (дата смерти наследодателя);
- дата продажи и цена;
- вычет: 1 000 000 ₽ или «Документальные расходы».
- Приложите сканы:
- ДКП/ЕГРН на продажу;
- Свидетельство о праве на наследство;
- Документы о расходах наследодателя (при необходимости).
- Подпишите ЭЦП (квалифицированной ЭП) и отправьте.
Через 3–7 дней статус изменится на «Принято без замечаний».
Частые ошибки
- Считают срок со дня регистрации права, а не со дня смерти наследодателя → неверно.
- Не прикладывают документы → налоговая запрашивает их дополнительно, сроки сдвигаются.
- Указывают цену ниже кадастровой × 0,7 → налог рассчитывают с кадастровой.
- Забывают про вычет → переплачивают 130 000 ₽ (13 % от 1 млн).
Подавать 3-НДФЛ при продаже дома, полученного по наследству, нужно только в двух случаях:
- С момента смерти наследодателя до даты продажи прошло менее 3 лет.
- Цена продажи превышает применённый имущественный вычет/документальные расходы.
Во всех остальных случаях декларация не требуется, налог не платится.
Не откладывайте: подайте через ЛКН в апреле 2027 г., чтобы избежать штрафов (5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 % и не менее 1 000 ₽).