Дарение недвижимости между близкими родственниками, одна из самых «щадящих» с точки зрения налогов форма передачи имущества. Однако и здесь есть важные нюансы: кого именно считают близким родственником, какие документы потребуются, и действительно ли декларация 3-НДФЛ не подаётся всегда. В этой статье мы собрали самую свежую информацию на 2026 год и дали практические рекомендации.
Оглавление
- Кто считается близким родственником по НК РФ
- Облагается ли НДФЛ дарение квартиры между близкими родственниками
- Нужно ли подавать 3-НДФЛ: ситуация «мать → дочь»
- Список документов для налогового органа
- Исключения и опасные зоны
- Чек-лист на 2026 год
Кто считается близким родственником
Семейное и налоговое законодательство действует в связке. Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ и Семейному кодексу РФ, близкими родственниками признаются:
- родители и дети (включая усыновителей и усыновлённых);
- бабушки/дедушки и внуки;
- полнородные и неполнородные братья и сёстры;
- супруги.
Примечание. Дяди, тёти, племянники, двоюродные братья и сёстры не входят в этот перечень. Дарение им уже потребует уплаты НДФЛ и подачи 3-НДФЛ.
Облагается ли НДФЛ дарение квартиры между близкими родственниками
Нет, не облагается. Это прямо прописано в п; 18.1 ст. 217 НК РФ. Однако есть два важных уточнения:
- Тип имущества. Льгота распространяется на любые объекты недвижимости (квартиры, комнаты, доли, дома, земельные участки).
- Назначение имущества. Если квартира передаётся предпринимателю-ИП и будет использоваться в предпринимательской деятельности, то ИФНС может квалифицировать получение имущества как доход, облагаемый НДФЛ (по мнению судов 2024 г.).
Нужно ли подавать 3-НДФЛ в ситуации «мать дарит квартиру дочери»
По официальному разъяснению ФНС и ГАРАНТ:
- Декларация 3-НДФЛ не подаётся.
- Дополнительных заявлений или документов в ИФНС предоставлять не требуется.
Достаточно лишь зарегистрировать право собственности в Росреестре на основании дарственной и передать документы в МФЦ или через «Госуслуги». Налоговый орган получит сведения из Росреестра автоматически и корректно отобразит отсутствие налоговой базы.
Какие документы всё-таки могут понадобиться
Если по какой-то причине налоговая запросит подтверждение родства (например, при выездной камеральной проверке), имейте «наготове»:
- свидетельство о рождении (для детей/родителей);
- свидетельство о браке (если квартира дарится супругу/супруге);
- свидетельство о смерти (если требуется доказать линию «бабушка → внук»);
- паспорт РФ дарителя и одаряемого.
Исключения и «подводные камни» 2026
Дарение ИП для бизнеса
Если одаряемый — индивидуальный предприниматель и квартира будет задействована в бизнесе, налоговая может «заметить» доход в размере рыночной стоимости объекта. Рекомендация: предусмотрите в договоре дарения пункт о «личном пользовании» или оформите дарение на физлицо, а не на ИП.
Дальние родственники
Племянник, двоюродная сестра, тёща и зять уже не освобождаются от НДФЛ. В этом случае:
- одаряемый обязан сам рассчитать и уплатить 13 % от рыночной стоимости квартиры;
- до 30 апреля следующего года подать 3-НДФЛ;
- приложить к декларации договор дарения и отчёт об оценке.
Нотариальное удостоверение с 2025 года
С все сделки дарения недвижимости проходят только через нотариуса. Для близких родственников предусмотрена скидка 50 % на нотариальный тариф, но услуга всё равно оплачивается. Это не влияет на налоговые последствия, но увеличивает стоимость оформления.
Чек-лист для дарения квартиры между близкими родственниками в 2026 г.
- Проверьте статус родства. Убедитесь, что вы попадаете в перечень п. 18.1 ст. 217 НК РФ.
- Подготовьте договор дарения. С 2025 г. только в нотариальной форме.
- Передайте документы в МФЦ/Росреестр. Регистрация права занимает 3–7 рабочих дней в электронном виде.
- 3-НДФЛ не подавайте. Налоговая получит сведения из Росреестра автоматически.
- Храните документы. Договор дарения, квитанции госпошлины, выписку ЕГРН — на случай запроса налоговой.
Краткий ответ на главный вопрос
При дарении квартиры между близкими родственниками (мать → дочь, отец → сын, бабушка → внук и т. д.) декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно, налог платить не придётся.