Ключевая новость: с 26 января 2026 года большинство российских семей с несовершеннолетними детьми полностью освобождены от подачи декларации 3-НДФЛ и от уплаты налога при продаже жилья, даже если квартира была в собственности менее минимального срока. Однако есть важные нюансы, которые могут «отменить» льготу. Ниже – пошаговая инструкция и все исключения.
Быстрый чек-лист: подавать декларацию или нет?
- Квартира продана за ≤ 1 000 000 рублей.
Никому подавать 3-НДФЛ не нужно вообще – это правило действует уже с 2021 года и распространяется на всех, включая детей. - Семья имеет двух и более детей.
- Доход от продажи любой квартиры семьи не облагается НДФЛ и не требует декларации, если:
- родители (усыновители, опекуны) приобрели другое жильё в том же календарном году или до 30 апреля следующего;
- новое жильё больше площадью или кадастровая стоимость выше старого;
- доли детей сохранены в новой квартире.
- Доход от продажи любой квартиры семьи не облагается НДФЛ и не требует декларации, если:
- Квартира была в собственности ≥ 5 лет (или ≥ 3 лет при единственном жильё/приватизации/наследстве).
Декларация и налог не нужны ни взрослым, ни детям. - Ни одно из условий выше не выполняется.
Декларация обязательна для каждого собственника, включая несовершеннолетнего. Родители подают и платят налог за ребёнка.
Дети-собственники: особые правила
Обязанность родителей
Несовершеннолетние дети не могут самостоятельно отчитываться перед ФНС. Поэтому родитель (опекун) обязан:
- подать 3-НДФЛ от имени каждого ребёнка;
- уплатить НДФЛ (13 % от дохода, можно уменьшить на вычеты);
- приложить документы о долях, сделках, вычетах.
Как уменьшить налог для ребёнка
| Способ уменьшения налогооблагаемой базы | Размер, руб. | Комментарий |
|---|---|---|
| Имущественный вычет | 1 000 000 | Делится пропорционально долям |
| Документальные расходы | Сумма покупки + ипотека + ремонт | Требуются чеки, договор купли-продажи |
Пошаговая инструкция, если декларация всё-таки нужна
- Определить срок владения – дата из ЕГРН «Дата регистрации права».
- Рассчитать доход: цена договора или 0,7 × кадастровая стоимость (берётся большее).
- Выбрать вычет (1 млн или фактические расходы) и рассчитать налог для каждой доли.
- Заполнить 3-НДФЛ:
- в сервисе ФНС «Личный кабинет»;
- или в «Декларации-2025/26» офлайн.
- Подать до 30 апреля 2027 года, если квартира продана в 2026 году.
- Оплатить налог до 15 июля 2027 года.
Частые вопросы
Вопрос 1: Квартира куплена в 2022, продана в 2026. У нас трое детей, новую квартиру купили в декабре 2026. Нужна декларация?
Ответ: нет. Выполняются все условия семейной льготы – ни декларации, ни налога.
Вопрос 2: Квартира куплена в 2024, продана в 2026. Детей нет. Продали за 2 000 000 руб.
Ответ: срок владения меньше 5 лет, семейная льгота не применяется. Декларация обязательна; Можно уменьшить доход на 1 000 000 руб. и заплатить 13 % × 1 000 000 = 130 000 руб.
Вопрос 3: Доля ребёнка 1/4. Мы планируем использовать вычет «по расходам». Как распределить?
Ответ: расходы делятся пропорционально долям. Если вся квартира покупалась за 4 000 000 руб., то вычет ребёнка = 4 000 000 × 1/4 = 1 000 000 руб. Налог = (2 000 000 × 1/4 – 1 000 000) × 13 %. Если результат ≤ 0, налога нет, но декларация всё равно подаётся.
- 1 млн руб. без декларации – универсальное правило.
- Семьи с 2+ детьми – льгота «0 руб. и 0 отчётов» при соблюдении условий смены жилья.
- 3/5 лет владения – классическое освобождение от налога.
- Дети-собственники = декларация от родителей, если льгота не применяется.