В последние годы в России всё чаще наблюдается ситуация, когда пожилые люди передают свою недвижимость в пользу детей, внуков, братьев и сестёр. На первый взгляд кажется, что такой подарок «без обмана» и не требует дополнительных расходов. Однако законодательство РФ чётко регулирует налоговые последствия дарения недвижимости. В статье разберём, когда и как нужно платить налог, какие существуют льготы и как правильно оформить подарок.

Правовая основа налогообложения дарения

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в случае получения подарка регулируется следующими нормативными актами:

• Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ), глава 23 «Налог на доходы физических лиц»;
• Федеральный закон от № 215-ФЗ «О налогах на имущество физических лиц» (в части взаимоотношений с НДФЛ);
• Постановление Правительства РФ от № 764 «Об утверждении Порядка применения налоговых вычетов при дарении недвижимости».

Когда налог обязателен?

Согласно пункту 1 статьи 224 НК РФ, получатель подарка обязан уплатить НДФЛ, если:

1. Объектом подарка является недвижимость (квартира, дом, земельный участок) либо иные ценные активы (автомобили, акции, ценные бумаги);
2. Даритель не относится к близким родственникам получателя;
3. Сумма подарка превышает установленный порог без налогообложения (в 2026 году — 4 млн руб., если даритель и получатель – неродственники).

Ставки НДФЛ при получении квартиры в подарок

В 2026 году применяются две основные ставки НДФЛ:

• 13 % – для резидентов России (налоговые резиденты, находящиеся в стране более 183 дней в году);
• 15 % – для нерезидентов и для доходов, полученных от продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет (в случае, если подарок считается «доходом», а не «наследством»).

Если даритель – близкий родственник, налог не взимается вовсе (см. пункт 4).

Кто считается близким родственником?

Налоговый кодекс определяет «близких родственников» следующим образом:

• Супруг (супруга) и супруг(а) в гражданском браке;
• Дети, внуки, родители, бабушки и дедушки;
• Братья и сёстры, а также их дети (племянники, племянницы);
• Дети супругов (зятья, невестки) и родители супругов (тесть, тёща).

Если даритель относится к одной из перечисленных категорий, получатель не обязан платить НДФЛ за полученную квартиру.

Как правильно оформить подарок

Для того чтобы подарок был признан законным и налоговые органы отказали в начислении налога, необходимо выполнить несколько обязательных шагов.

Сбор необходимых документов

• Паспорт дарителя и получателя;
• Свидетельство о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН);
• Свидетельство о государственной регистрации брака (если даритель – супруг);
• Свидетельства о рождении детей/внуков/родителей (для подтверждения степени родства);
• Нотариальная доверенность (если один из сторон действует через представителя);
• Договор дарения недвижимости (составляется у нотариуса).

Нотариальное заверение договора

Договор дарения недвижимости должен быть заверен у нотариуса. Нотариус проверит:

• Отсутствие ограничений (залог, арест, судебные ограничения);
• Соответствие данных в договоре данным из ЕГРН;
• Подлинность документов, подтверждающих степень родства.

Регистрация перехода права собственности

После подписания договора необходимо подать заявление в Росреестр:

1. Заполнить форму «Заявление о государственной регистрации перехода прав собственности»;
2. Приложить оригиналы/копии всех собранных документов;
3. Оплатить государственную пошлину (в 2026 году – 2 % от стоимости квартиры, но не менее 4 000 руб.).

Уведомление налоговой службы

Если даритель – не близкий родственник, получатель обязан подать в налоговый орган декларацию по форме 3‑НДФЛ в течение 30 дней после регистрации перехода права. В декларации указывается:

• Стоимость полученной квартиры (оценочная стоимость, указанная в договоре);
• Ставка налога (13 % или 15 %);
• Сумма налога к уплате.

Оплата производится в течение 15 дней со дня подачи декларации.

Последствия неуплаты налога

Если налог не уплачен в установленный срок, налоговая служба может:

• Начислить пеню в размере 1 % от суммы налога за каждый месяц просрочки;
• Взять налоговую задолженность в принудительное исполнение (арест недвижимости, удержание из зарплаты);
• Отказать в регистрации перехода права собственности, если налоговая проверка выявит несоответствия.

Практические примеры

Пример 1. Подарок от родителей

Иван получает в подарок от родителей квартиру стоимостью 5 млн руб. Поскольку родители – близкие родственники, налог на дарение не взимается. Достаточно оформить договор дарения у нотариуса и зарегистрировать переход в Росреестре.

Пример 2. Подарок от друга

Мария получает от друга квартиру стоимостью 3 млн руб; Друг не является родственником, поэтому Мария обязана уплатить НДФЛ по ставке 13 % (резидент). Сумма налога: 390 000 руб. Декларацию 3‑НДФЛ необходимо подать в течение 30 дней, а налог уплатить в течение 15 дней после подачи.

Пример 3. Подарок от дальнего родственника (тесть)

Сергей получает квартиру от тестя (родитель супруга). Тесть относится к категории «близких родственников», следовательно, налог не начисляется. Требуется лишь оформить и зарегистрировать договор дарения.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

• Вопрос: Нужно ли платить налог, если стоимость квартиры ниже 4 млн руб.?
  Ответ: Если даритель – не близкий родственник, налог всё равно начисляется, но в случае, когда стоимость не превышает 4 млн руб., применяется налоговая ставка 13 % (для резидентов). Налоговый порог в 4 млн руб. относится к суммам, полученным от неродственных лиц в течение года; при превышении порога налог начисляется со всей суммы.
• Вопрос: Можно ли оформить дарение без нотариуса, используя договор в простой форме?
  Ответ: По законодательству договор дарения недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Без нотариального заверения переход права собственности невозможен.
• Вопрос: Как доказать степень родства, если документы утеряны?
  Ответ: Можно воспользоваться свидетельством о рождении, выпиской из ЗАГСа, справкой из МФЦ о подтверждении родства или запросить выписку из реестра актов гражданского состояния.
• Вопрос: Что делать, если даритель умер после подписания договора, но до регистрации?
  Ответ: В этом случае договор считается действительным, но переход права собственности будет осуществлён через наследство. Налог будет рассчитываться как при наследовании, а не как при дарении.

Подарок в виде квартиры может быть полностью безналоговым, если даритель относится к близким родственникам получателя. В остальных случаях получатель обязан уплатить НДФЛ по ставке 13 % (резиденты) или 15 % (нерезиденты). Ключевыми моментами являются:

1. Точное определение степени родства;
2. Нотариальное оформление договора дарения;
3. Своевременная регистрация перехода права собственности в Росреестре;
4. Подача декларации 3‑НДФЛ и уплата налога (если это требуется).

Соблюдая все формальности, вы избежите штрафов и сможете без лишних расходов передать или принять в подарок недвижимость.

Дата публикации: