04 апреля 2026 г.
Наследование недвижимости — это всегда одновременно и радость (новое жильё), и головная боль (бумажная волокита). Но когда наследник решает продать квартиру, у него возникает главный вопрос: «Нужно ли платить НДФЛ и сколько?» Ниже — подробная инструкция на 2026 год с учётом свежих поправок к Налоговому кодексу РФ.
Нет налога на факт получения наследства
Прежде всего: в России нет отдельного налога на получение имущества по наследству. При вступлении в права вам не придётся платить ничего за сам факт перехода квартиры, денег, машины и т.д. к вам как к наследнику.
Когда возникает налог при продаже
Налог (НДФЛ в размере 13 % для резидентов РФ, 15 % с доходов свыше 5 млн руб. в год) появляется только тогда, когда вы продаёте унаследованную квартиру. При этом важно:
- Когда квартира вступила в вашу собственность (дата госрегистрации права).
- Сколько времени она находилась у вас в собственности до момента продажи.
- Какой вычет или уменьшение налогооблагаемой базы применяется.
Ключевое правило: «минимальный срок владения»
Общий срок, 5 лет
Если вы купили квартиру на рынке, то чтобы освободиться от НДФЛ при продаже, нужно владеть ею минимум 5 лет.
Привилегированный срок для наследников — 3 года (в 2026 году — 1 год)
С 01 января 2026 года вступили в силу поправки к ст. 217.1 НК РФ. Теперь:
- наследники освобождаются от НДФЛ, если продали квартиру через 1 год и 1 день после даты вступления в право собственности по наследству;
- если продали раньше года — придётся платить 13 %, но можно уменьшить налог вычетами.
Как считается «год владения»
Отсчёт ведётся с даты записи в ЕГРН о переходе права к наследнику, а не с даты смерти наследодателя. Пример:
Дата смерти наследодателя: 10 марта 2025 г.
Дата регистрации права наследника: 20 июня 2025 г.
Свободная продажа без налога: с 21 июня 2026 г.
Если продали раньше года: налоговые вычеты
Имущественный вычет 1 млн руб.
Вы уменьшаете доход от продажи на 1 000 000 руб. и платите 13 % с остатка.
Документальные расходы наследодателя
Если у вас сохранились чеки/договоры о покупке квартиры наследодателем, можно вычесть реальные расходы наследодателя вместо 1 млн руб.
Пример расчёта
- Цена продажи: 7 500 000 руб.
- Первоначальная покупка наследодателем: 6 000 000 руб.
- Налоговая база: 7,5 млн – 6 млн = 1,5 млн руб.
- НДФЛ: 1 500 000 × 13 % = 195 000 руб.
Дарение и наследство: отличия в налогообложении
Если квартиру вам подарили, а не передали по наследству, привилегированный срок 1 год не работает; Для подаренного имущества минимальный срок освобождения остаётся 3 года (родственники) или 5 лет (остальные). Поэтому в договоре дарения важно прописывать степень родства.
Пошаговый алгоритм для наследника-продавца
- Убедитесь в дате регистрации права — возьмите выписку из ЕГРН.
- Определите, прошёл ли 1 год с этой даты.
- Если да, продаёте без НДФЛ, никаких деклараций.
- Если нет — выбирайте вычет (1 млн руб. или документальные расходы).
- Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, уплатите налог до 15 июля.
Частые вопросы
Нужно ли нотариусу сообщать о продаже?
Нет, налоговые органы получают данные из Росреестра, но уведомлять ФНС через 3-НДФЛ обязаны вы сами.
А если квартира в долях?
Каждый наследник считает свой срок и налог отдельно. Вычет делится пропорционально доле.
Нужен ли кадастровый паспорт для вычета?
Да, потребуется для расчёта кадастровой стоимости при проверке сделки.
После 01 января 2026 года наследник может спокойно продать квартиру без НДФЛ уже через год после регистрации права. Если продаёте раньше — воспользуйтесь вычетами и сдайте 3-НДФЛ. Главное — вовремя проверить даты и документы, чтобы избежать неожиданных штрафов.
Информация актуальна на 19 апреля 2026 г. Перед сделкой проконсультируйтесь с вашим налоговым инспектором или квалифицированным бухгалтером.