Очень важно помнить: с 1 января 2026 года правила для нерезидентов РФ резко изменились. Ниже — подробный разбор того, когда налог придётся заплатить, когда можно избежать уплаты и какие шаги необходимо предпринять до и после сделки.
Кто считается налоговым нерезидентом РФ?
Налоговым нерезидентом признаётся физическое лицо, которое провело менее 183 календарных дней в России за последние 12 месяцев. При этом:
- Дни въезда и выезда включаются в подсчёт;
- Срок прерывается, если человек выехал за границу на 183+ дней подряд;
- Гражданство или регистрация в РФ не влияют на статус нерезидента.
Какая ставка НДФЛ действует в 2026 году?
Для нерезидентов по п. 3 ст. 224 НК РФ установлена фиксированная ставка:
- 30 % — базовая ставка для доходов от продажи любой недвижимости в России.
- 13 %, применялась ранее для резидентов и с действует и для нерезидентов, но только если выполняется условие освобождения по сроку владения (см. ниже).
Когда нерезидент освобождается от налога с продажи квартиры
С 1 января 2026 года вступили в силу изменения:
- Единое правило для всех: если квартира (или любой объект недвижимости) находилась в собственности:
- ≥ 5 лет — полное освобождение от НДФЛ;
- 3–5 лет, освобождение, если объект:
- получен по наследству или в дар от близких родственников;
- единственное жильё на момент продажи;
- приватизированная квартира или земельный участок.
- Документальное подтверждение срока владения обязательно: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности и т.д.
Когда всё-таки придётся платить 30 %
Налог в размере 30 % от всей суммы дохода (а не от прибыли!) возникает, если:
- срок владения менее 3 лет;
- объект не попадает под вышеуказанные льготы;
- на момент получения денег вы остаётесь нерезидентом.
Как уменьшить налоговую базу
Нерезидент может воспользоваться вычетом на расходы (ст. 220 НК РФ):
- Уменьшить доход на сумму затрат на покупку (чеки, договор купли-продажи, акт приёма-передачи и т.д.);
- Учесть расходы на ипотечные проценты, ремонт, но только при наличии документов.
Пример: купили квартиру за 6 млн руб., продаёте за 8 млн руб. Налоговая база = 8 млн – 6 млн = 2 млн руб. НДФЛ = 2 млн × 30 % = 600 тыс. руб.
Алгоритм действий нерезидента при продаже квартиры
- Определить статус на день получения денег (считайте 183 дня за последние 12 месяцев).
- Проверьте срок владения по ЕГРН/свидетельству.
- Подготовьте документы:
- договор купли-продажи (при покупке);
- акт приёма-передачи, чеки, выписка из ЕГРН (при продаже);
- документы на расходы (если планируете вычет).
- Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года. Подаётся:
- онлайн через сервис ФНС «Личный кабинет налогоплательщика»;
- или лично в ИФНС по месту регистрации (если нет доступа к онлайн-сервисам).
- Оплатите налог до 15 июля 2027 года.
Частые ошибки и советы экспертов
- Ошибка № 1: «Я живу за границей, но оформил квартиру на маму-резидента». Доход фиксируется по фактическому продавцу: если продавец — мама, то она платит 0 % или 13 %, но не 30 %.
- Ошибка № 2: «Я вернусь в Россию через 3 года и стану резидентом». Это не ретроспективно меняет статус на момент сделки.
- Совет АН «Владис»: если планируете продажу, приходите в Россию минимум на 183 дня до даты подписания договора и зафиксируйте статус резидента.
Примеры из практики
Пример 1. Освобождение после 5 лет
Гражданка Китая купила квартиру в Москве в феврале 2021 года. В марте 2026 года продаёт её за 12 млн руб. К марту 2026 года владение составляет 5 лет и 1 месяц. Налог не начисляется, независимо от того, была ли она нерезидентом в 2026 году.
Пример 2. Налог 30 % при владении 2 года
Гражданин Казахстана купил квартиру в 2024 году и продал её в 2026 году за 5 млн руб. Срок владения < 3 лет. Налог = 5 млн × 30 % = 1,5 млн руб. Уменьшить базу можно только на расходы покупки, если есть документы.
С 2026 года нерезиденты РФ, как и резиденты, могут не платить НДФЛ при продаже жилья, если соблюден срок владения (3 или 5 лет). В остальных случаях придётся заплатить 30 % с дохода или 30 % с прибыли, если удастся подтвердить расходы.
Главное, вовремя определить свой налоговый статус, собрать документы и подать декларацию.
Дата актуальности: 19 апреля 2026 г.