При продаже квартиры (или любой другой недвижимости) у физических лиц может возникнуть обязанность уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако закон предусматривает освобождение от налога при соблюдении определённого минимального срока владения. С 2026 года действуют следующие правила:
Ключевое правило
Если квартира находилась в вашей собственности 5 и более лет‚ то налог платить не нужно. Это прямо следует из пункта 4 подпункта 1 пункта 6 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ.
- НДФЛ = 0 ₽‚ если с момента регистрации права собственности прошло ≥ 5 лет.
- Декларацию 3-НДФЛ подавать не требуется.
Когда действует 3-летний срок владения
Более короткий «льготный» 3-летний срок владения применяется в ряде исключительных случаев:
- жилье получено по наследству;
- жилье получено в дар от близкого родственника;
- жилье получено в результате приватизации;
- жилье получено по договору ренты или пожизненного содержания.
В этих ситуациях квартиру можно продать без уплаты НДФЛ уже через 3 года.
Как считается срок владения
- Срок отсчитывается с даты регистрации права собственности в ЕГРН (Росреестр).
- Для квартир‚ купленных по ДДУ‚ – с даты регистрации права собственности‚ а не с момента подписания акта приёма-передачи.
- При долевом участии в новостройке срок исчисляется с даты‚ указанной в выписке ЕГРН (т.е. после оформления права собственности).
Что делать‚ если срок владения меньше 5 лет
Используйте имущественный вычет
Если вы продаёте квартиру до истечения 5 лет‚ можно уменьшить налогооблагаемую базу:
- либо на 1 000 000 ₽ (фиксированный вычет);
- либо на фактические расходы на покупку (если есть документы).
Подайте декларацию вовремя
- Форма 3-НДФЛ – до 30 апреля года‚ следующего за годом продажи.
- Уплатите налог – до 15 июля.
Пример расчёта
Квартира была куплена в 2020 году и зарегистрирована . Продана . Срок владения: 6 лет 5 месяцев.
- НДФЛ = 0 ₽ (срок > 5 лет).
- Декларацию подавать не нужно.
Если вы продали квартиру‚ которая находилась у вас в собственности 5 и более лет‚ доход от продажи не облагается НДФЛ. Никаких деклараций и платежей не требуется. В остальных случаях обязательства по налогу могут быть снижены с помощью вычетов‚ но придётся отчитаться перед ФНС в установленные сроки.