Содержание:
- Когда налог вообще не платят
- Что происходит, если «продаём и сразу покупаем»
- Как работает налоговый взаимозачёт (вычет за покупку + вычет при продаже)
- Пошаговый расчёт на примерах
- Сроки подачи 3-НДФЛ и уплаты налога
- Особенности 2026 года (новые ставки и льготы)
- Чек-лист: как минимизировать или свести налог к нулю
Когда налог вообще не платят
Если вы владели квартирой:
- 3 года и более — при получении имущества по наследству, дарению от близкого родственника, приватизации, договору пожизненного содержания;
- 5 лет и более — во всех остальных случаях (например, покупка на рынке, ДДУ, обмен).
То есть, если срок владения превысил минимальный порог, налог платить не нужно вне зависимости от того, покупаете ли вы другую квартиру.
Что происходит, если «продаём и сразу покупаем»
Главное, о чём забывают владельцы: это две разные сделки и для налоговой они не зависят друг от друга. Покупка новой квартиры не освобождает от уплаты НДФЛ, но может дать два вычета, которые вместе сведут базу к нулю или даже к отрицательному значению.
Как работает налоговый взаимозачёт
Вычет при продаже (ст. 220 НК РФ, пп. 1 п. 2)
- Либо 1 000 000 руб. «бездокументарный» вычет;
- либо вся сумма документированных расходов (стоимость покупки + ипотечные проценты + ремонт).
Вычет при покупке (ст. 220 НК РФ, пп. 3 п. 1)
- 2 000 000 руб. на приобретение нового жилья;
- 3 000 000 руб. на проценты по ипотеке.
Важно! Обе сделки должны приходиться на один и тот же календарный год. Иначе взаимозачёт не получится, и за продажу придётся заплатить полный НДФЛ, а вычет на покупку «отложится» до следующего года.
Пошаговый расчёт на примерах
Пример 1. Квартира в собственности меньше минимального срока
- Покупка в 2024 г., 2 500 000 ₽
- Продажа в 2025 г. — 3 100 000 ₽
- Покупка новой в 2025 г. — 3 000 000 ₽
Шаг 1: Доход от продажи = 3 100 000 ₽
Шаг 2: Уменьшаем на расходы = 3 100 000 – 2 500 000 = 600 000 ₽
Шаг 3: Уменьшаем на вычет при покупке = 600 000 – 2 000 000 = –1 400 000 ₽
Пример 2. Нет документов о расходах
- Продажа квартиры = 4 000 000 ₽
- Применяем «бездокументарный» вычет 1 000 000 ₽ → база = 3 000 000 ₽
- Вычет за покупку новой квартиры 2 000 000 ₽ → база = 1 000 000 ₽
- НДФЛ = 1 000 000 × 13 % = 130 000 ₽
Сроки подачи 3-НДФЛ и уплаты налога
- Декларация — с 1 января по 30 апреля следующего года.
- Уплата налога, до 15 июля.
- Если заявляете «взаимозачёт», подайте вместе с декларацией заявление на получение вычета при покупке.
Особенности 2026 года
- Вводится прогрессивная шкала НДФЛ: до 2,4 млн руб. — 13 %, свыше — 15 %.
- Льготные вычеты (1 млн и 2 млн) и минимальные сроки владения сохраняются.
- Для жителей ДФО и других приоритетных регионов могут сохраниться льготные 3 года вместо 5.
Чек-лист: как минимизировать или свести налог к нулю
- Проверьте срок владения: если ≥ 3 или 5 лет — налога нет.
- Если срок меньше:
- Соберите все документы о покупке (ДКП, ДДУ, ипотечный договор, чеки на ремонт).
- Убедитесь, что покупка и продажа в одном календарном году.
- Заполните 3-НДФЛ с двумя вычетами (по продаже и по покупке).
- Не забудьте заявление на вычет при покупке: иначе налоговая «увидит» только вычет при продаже.
- Если сумма вычетов превышает доход, требуйте перенос остатка на будущие периоды.