Одним из самых частых вопросов, который задают владельцы квартир, планирующие продать своё единственное жильё, звучит так: «Придётся ли мне платить налог с продажи?» Краткий ответ — чаще всего нет, но важно учесть несколько условий. Ниже мы разберёмся, в каких случаях возникает налоговое обязательство, а в каких, нет, а также приведём конкретные примеры расчёта.

Какие правила действовали именно в 2022 году

В 2022 году применялись нормы Налогового кодекса РФ в редакции, действующей до . Главные статьи — 217.1 НК РФ и 220 НК РФ. Суть следующая:

1. Минимальный срок владения недвижимостью, после которого освобождаешься от налога, составляет 3 года, если жильё:
   • получено по наследству или дару от близкого родственника;
   • приватизировано;
   • передано по договору пожизненного содержания;
   • является единственным жильём на момент продажи.
2. В остальных случаях минимальный срок — 5 лет.

Единственное жильё: определение

Квартира (или дом) считается единственным жильём, если за продавцом и его супругом не числится другая недвижимость, пригодная для проживания:

• квартиры, комнаты, дома, доли в них;
• объекты, находящиеся в долевом строительстве (если уже есть право собственности).

Исключение: если вы купили новое жильё взамен старого и продали первое объект в течение 90 дней после регистрации права на новое, всё равно считается, что у вас было одно жильё одновременно.

Пример 1

Семья купила новую трёхкомнатную квартиру и зарегистрировала право собственности. Старая «однушка» была продана . Период одновладения составил менее 90 дней ⇒ продавец освобождается от налога, если владел старой квартирой более 3 лет.

Размер налога при досрочной продаже

Если срок владения меньше 3 лет (например, квартира куплена в 2021 году), то налог рассчитывается по формуле:

Налог = (Цена продажи − Налоговый вычет 1 000 000 ₽) × 13 %

либо

Налог = (Цена продажи − Документированные расходы на покупку) × 13 %

Выбирается тот вариант, который даёт меньшую сумму к уплате.

Пример 2

Квартира куплена за 3 200 000 ₽ и продана за 4 000 000 ₽. Документы на покупку сохранены.

• (4 000 000 − 1 000 000) × 13 % = 390 000 ₽
• (4 000 000 − 3 200 000) × 13 % = 104 000 ₽

Разумеется, выгоднее применить второй вариант и заплатить 104 000 ₽.

Отчётность и сроки

Даже если налога нет, при продаже недвижимости, приобретённой менее 3 (или 5) лет назад, необходимо:

1. до 30 апреля следующего года подать декларацию 3-НДФЛ;
2. если налога нет, в декларации указывается освобождение по п. 17.1 ст. 217.1 НК РФ;
3. если налог есть — оплатить его до 15 июля.

Как не ошибиться: памятка продавцу

• Проверьте дату регистрации права собственности в ЕГРН.
• Убедитесь, что квартира — единственное жильё (включая супруга/супругу).
• Сохраните все чеки, квитанции, договоры: это документальные расходы.
• Если купили новое жильё, оформите продажу старого в течение 90 дней.
• Сдавайте 3-НДФЛ вовремя, даже если налога нет — это избавит от штрафов.