В 2026 году правила налогообложения доходов от продажи недвижимости остались прежними: если объект был в собственности меньше минимального срока, возникает обязанность по уплате НДФЛ. Ниже разберёмся, когда придётся платить налог и как его можно снизить или избежать.
Какой минимальный срок владения в 2026 году?
| Ситуация приобретения | Минимальный срок владения | Налог после продажи до срока |
|---|---|---|
| Участок/дом получен по наследству, дарению от близкого родственника, приватизирован или по договору ренты | 3 года | 13 % от прибыли (за вычетом вычетов) |
| Куплен за деньги после | 5 лет | 13 % от прибыли (за вычетом вычетов) |
| Куплен до | 3 года | Налог не платится |
Если с момента регистрации права собственности прошло менее указанного срока, при продаже возникает обязанность сдать декларацию 3-НДФЛ и, при наличии налога к уплате, уплатить его до 15 июля следующего года.
Сколько нужно заплатить: расчёт налога
Формула:
- Доход от продажи – документальные расходы на приобретение = налоговая база
- Если расходы не подтверждены, можно использовать имущественный вычет 1 000 000 руб.
- Налог = 13 % × налоговая база
Пример 1:
Дом с участком продан за 4 500 000 руб. Получено по наследству 2 года назад (расходов нет).
Вычет 1 000 000 руб.
Налог = 13 % × (4 500 000 – 1 000 000) = 455 000 руб.
Пример 2:
Та же сделка, но у продавца сохранились чеки на строительство дома на 3 200 000 руб.
Налог = 13 % × (4 500 000 – 3 200 000) = 169 000 руб.
Какие есть льготы и способы избежать налога?
- Имущественный вычет 1 000 000 руб. – применяется один раз за год на все объекты недвижимости.
- Документальные расходы – проект, строительство, ремонт, благоустройство, покупка самого участка.
- Семьи с двумя и более детьми освобождаются от налога при продаже участка с жилым домом, если купят другое жильё в тот же календарный год (ФЗ-382, 2023 г.).
- Пенсионеры платят на общих основаниях, но могут использовать вычеты и расходы.
Пошаговая инструкция по уплате налога
- До 30 апреля 2027 г. – подать декларацию 3-НДФЛ в ФНС (в электронном виде через «Личный кабинет налогоплательщика» или на бумаге).
- Приложить документы:
- ДКП (договор купли-продажи).
- ЕГРН/выписка из ЕГРН.
- Документы о расходах (чеки, договоры подряда, акты).
- До 15 июля 2027 г. – уплатить рассчитанный налог.
Ответы на популярные вопросы
Участок получен по наследству 2,5 года назад. Нужно ли платить налог?
Да, срок 3 года ещё не истёк. Примените вычет 1 000 000 руб. или подтвердите расходы.
Дом куплен за 2 800 000 руб. и продан через 2 года за 3 100 000 руб.
Налог = 13 % × (3 100 000 – 2 800 000) = 39 000 руб.
Можно ли продать участок без налога, если прожить на нём 3 года?
Если участок получен по наследству, дару от родственника, приватизирован или по договору ренты, то после 3 лет налога не будет. В иных случаях нужно ждать 5 лет.
Краткий чек-лист перед продажей
- Сверьте дату регистрации права в ЕГРН.
- Уточните основание приобретения (наследство, покупка и т.д.).
- Если срок владения меньше льготного – соберите документы на расходы или подготовьтесь к вычету.
- Рассчитайте налог заранее, чтобы не забыть включить его в цену.
- Вовремя сдайте декларацию и уплатите НДФЛ.